Beschlussvorlage - 2025/0125/A61

Der Ausschuss für Stadtentwicklung

 

1.      beschließt die Aufstellung der Flächennutzungsplanänderung Nr. 37 – Rathausquartier.

 

2.      billigt den Planentwurf.

 

3.      beschließt die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zur Flächennutzungsplanänderung Nr. 37 – Rathausquartier gemäß § 3 Abs. 1 i. V. m. § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Darstellung der Sachlage:

Lage des Plangebiets

Das Plangebiet der 37. Flächennutzungsplanänderung – Rathausquartier – befindet sich zentral im Stadtteil Alsdorf-Mitte (Anlage 1).

Nördlich und westlich orientiert sich die 37. Flächennutzungsplanänderung an den Wohnbauflächen der Schaufenberger Straße und der Otto-Wels-Straße.  Der südliche Teil des Geltungsbereiches der 37. Flächennutzungsplanänderung grenzt an das Rathaus der Stadt Alsdorf und östlich an der Bundesstraße 57 (Kurt-Koblitz-Ring) mit dem dazugehörigen Lärmschutzwall.

Insgesamt umfasst das Plangebiet der 37. Flächennutzungsplanänderung – Rathausquartier - eine Fläche von ca. 1,74 ha (17.428m²) und ist gegenüber dem im Parallelverfahren aufzustellenden Bebauungsplan kleiner, da sich die Flächennutzungsplanänderung auf die im Flächennutzungsplan derzeit dargestellte gemischte und gewerbliche Baufläche bezieht (Anlage 2).

 

Planerische Rahmenbedingungen

Regionalplan

Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Aachen (1. Auflage 2003 mit Ergänzungen), stellt für das gesamte Plangebiet ASB – „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dar.

 

Landschaftsplan

Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplanes II „Baesweiler – Alsdorf – Merkstein“ 1. Änderung, wird jedoch nicht von dessen Festsetzungen erfasst.

 

Flächennutzungsplan

Der rechtskräftige und behördenverbindliche Flächennutzungsplan 2004 der Stadt Alsdorf stellt für die Flächen entlang der Bundesstraße 57 (Kurt-Koblitz-Rings) eine „gewerbliche Baufläche“ dar. Im Süden grenzt an diese eine „gemischte Baufläche“, die nach Nordwesten hin an das Rathaus anschließt (Anlage 2).

Mit der Flächennutzungsplanänderung Nr. 37 sollen zukünftig die „gewerbliche Baufläche“ und die „gemischte Baufläche“ ebenfalls als Wohnbaufläche dargestellt werden, um gemäß § 8 Abs. 2 BauGB den Bebauungsplan Nr. 377 – Rathausquartier – aus dem Flächennutzungsplan entwickeln und somit die städtebaulichen Entwicklungsabsichten realisieren zu können (Anlage 3).

Gemäß § 8 Abs. 3 BauGB erfolgt somit die Aufstellung der Flächennutzungsplanänderung Nr. 37 und des Bebauungsplanes Nr. 377 - Rathausquartier im Parallelverfahren.

 

Bebauungsplan

Das Plangebiet der 37. Flächennutzungsplanänderung befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 102 – Brabantstraße – und grenzt östlich an die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102.

Der Bebauungsplan Nr. 102 - Brabantstraße - setzt für den überwiegenden Teil des Änderungsgebietes der Flächennutzungsplanänderung Nr. 37 eine Wohnbaufläche fest. Entlang der westlichen Plangebietsgrenzen der 37. Flächennutzungsplanänderung ist die Straßenverkehrsfläche (damals Limburger-Ring) festgesetzt.

In der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102 wurde entlang der Bundesstraße 57 (Kurt-Koblitz-Ring) ein Lärmschutzwall festgelegt.

 

 

Anlass und Ziel der Flächennutzungsplanänderung Nr. 37

Die Zielsetzung ist, dass dieses Areal entsprechend der gesamtstädtischen Entwicklungsperspektive einer städtebaulichen Entwicklung im Sinne einer der zentralen Lage angemessenen Nachverdichtung zugeführt werden soll, da diese bisher unbebaute Fläche ein einzigartiges Flächenpotenzial im Innenstadtbereich bietet. Ziel der städtebaulichen Entwicklung ist unter anderem, die Überplanung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 102 aus den 1970er Jahren, der das Konzept einer autogerechten Stadt verfolgte und dadurch einen hohen Versiegelungsgrad durch Stellplätze und Garagen vorgesehen hat.  Dieser Bebauungsplan verfolgte seinerzeit das Leitbild „Urbanität durch Dichte“, was unter den Aspekten der heutigen Zielsetzung zu Höhen- und Dichteentwicklungen geführt hätte, die sich nicht in das Stadtbild einfügen.

 

Ziel und Zweck des angestrebten Bauleitplanverfahrens, ist die Schaffung der planungsrechtlichen Vorgaben für die Entwicklung eines angemessen verdichteten Wohngebietes mit verschiedenen Haus- und Wohnungstypen unter Berücksichtigung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in dem genannten Bereich, um der Nachfrage am Wohnungsmarkt gerecht zu werden. Neben der Wohnbebauung überwiegend als Mehrfamilienhausbebauung und ergänzender Doppelhausbebauung, ist auch eine Kita, sowie eine Senioren- und Pflegeeinrichtung geplant, um den aktuell dringenden Bedarf an Pflegeeinrichtungsplätzen sowie eine seniorengerechte Wohnentwicklung mit Betreuungsmöglichkeiten zu decken und ein generationsübergreifendes Quartier zu schaffen.

Bei den Mehrfamilienhäusern wird ein Wohnungsmix mit Wohnungsgrößen zwischen 55 m² und 110 m² angenommen. Somit können im Plangebiet neben der Kita, dem Pflege- und Seniorenheim, Seniorenwohnen und den Doppelhäusern überschlägig ca. 500 Wohneinheiten realisiert werden.

 

In Anlehnung an das vorhandene Rathaus, das Ärztehaus und den Wasserturm im Süden, sind die geplanten Gebäudehöhen von Nord nach Süd zunehmend. Direkt angrenzend an den nördlichen Bereich des Rathauses werden daher Gebäudehöhen von vier bis sechs Geschossen, teilweise mit einem zusätzlichen nicht Vollgeschoss (Staffelgeschoss) geplant. Daran schließt weiter nach Norden eine drei geschossige Bebauung mit einem möglichen zusätzlichen nicht Vollgeschoss (Staffelgeschoss) an.

Entlang der Bundesstraße 57 (Kurt-Koblitz-Ring) soll durch eine dichte Bebauung eine Abgrenzung zur Bundesstraße gebildet werden, wodurch gleichzeitig Lärmschutzwirkungen erzielt werden. Hierfür ist eine Geschossigkeit mit vier bis fünf Geschossen und einem nicht Vollgeschoss (Staffelgeschoss) geplant.

 

Die beabsichtigte Wohnqualität soll auch durch die entsprechende Ausgestaltung der öffentlichen Straßenräume und privaten Flächen und Gebäude erreicht werden. Ziel ist die Maximierung der Begrünung des Stadtraumes, mithilfe der Begrünung von Dächern, Fassaden, Straßenbäumen und einem begrünten Fußwegenetz. Auch Spiel- und Quartiersplätze sollen einen möglichst geringen Versiegelungsgrad aufweisen und bepflanzt werden. Bereits in der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102 wurde entlang des Kurt-Koblitz-Rings ein Lärmschutzwall festgelegt. Mögliche weitere Lärmschutzmaßnahmen werden im weiteren Verlauf der Planung mit Hilfe eines Lärmschutzgutachtens geprüft.

 

Die Haupterschließung des Quartiers erfolgt über die Hubertusstraße, eine untergeordnete Erschließung ist über die Schaufenberger Straße geplant. Anhand der Realisierung werden belastbare zusätzliche Ziel- und Quellverkehre ausgelöst, die die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte beeinflussen können. Dies ist im Rahmen eines Gutachtens zu beleuchten.

Um dem entgegenzuwirken ist, neben der Erschließung über die Hubertusstraße / Schaufenberger Straße, eine weitere Zuwegung über das Flurstück 2430 (Gemarkung Alsdorf, Flur 2) geplant. Hierfür sollen die Gebäude auf dem Flurstück 2430 entlang der Rathausstraße abgerissen werden, um so eine verkehrliche Anbindung zu schaffen.

Abgesehen von der Verlängerung der Otto-Wels-Straße, anschließend an die Schaufenberger Straße und dem Anschluss an die Rathausstraße, ist die Erschließung als verkehrsberuhigter Bereich geplant.

Im Inneren des Rings werden die einzelnen Baufelder durch zusätzliche Fuß- und Radwegeverbindungen erschlossen.

In abhängig von der Entwicklung des Konzepts, sind für den ruhenden Verkehr bislang Quartiersgaragen / Tiefgaragen vorgesehen, um den Stellplatzbedarf für die Bewohner*innen zu decken. Diese sind unterhalb der einzelnen Baufelder geplant und zu realisieren. Entlang der Verkehrsachsen sind Stellplätze für Besucher*innen in Form von seitlichen Parkständen und einem Mobilitätshub, welches im weiteren Verfahren in Art und Umfang zu ermitteln ist, vorgesehen. Für die Bringverkehre der Kita und die Pflege- / Senioreneinrichtung sind im geringen Maße oberirdische Stellplätze im Baufeld vorgesehen. Die Stellplätze sollen durch zusätzliche nachhaltige Mobilitätsformen wie E-Mobilität und Sharing Angebote ergänzt werden.

 

Deshalb soll gemäß § 2 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 377 - Rathausquartier erfolgen.

Damit dieser Bebauungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann, ist gemäß § 8 Abs. 3 BauGB die 37. Flächennutzungsplanänderung im Parallelverfahren notwendig.

Mit der Flächennutzungsplanänderung Nr. 37 sollen zukünftig die „gewerbliche Baufläche“ und die „gemischte Baufläche“ ebenfalls als Wohnbaufläche dargestellt werden (Anlage 3).

 

 

 

Darstellung der Rechtslage:

Grundlage des Aufstellungsbeschlusses der 37. Flächennutzungsplanänderung ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), in der zurzeit gültigen Fassung.

 

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Die im Rahmen der Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) anfallenden Personalkosten trägt die Stadt Alsdorf.

Alle übrigen Kosten, insbesondere die im Rahmen der Bauleitplanung erforderlichen Planungs- bzw. Gutachterkosten, sind vom Vorhabenträger zu tragen.

 

In einer Rahmenvereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Alsdorf ist unter anderem vereinbart, dass vorbehaltlich der erforderlichen Beschlussfassungen, die Stadt Alsdorf die städtischen Flächen einbringt, um das Vorhaben realisieren zu können. Die Rahmenvereinbarung wurde im nicht öffentlichen Teil der Ratssitzung der Stadt Alsdorf am 19.03.2024 beschlossen.

 

 

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Mit der 37. Änderung des Flächennutzungsplanes wird das Ziel verfolgt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung als der innenstädtischen Lage angemessene und zeitgemäße Nachverdichtung in Alsdorf Mitte zu schaffen. Unter Berücksichtigung des demographischen und gesellschaftlichen Wandels sowie der aktuellen Wohnraumnachfrage soll ein neues Wohnquartier mit einer ergänzenden sozialen Infrastruktur in integrierter Lage geschaffen werden, um den Wohnbedürfnissen der Alsdorfer Bevölkerung adäquat Rechnung zu tragen. Da es sich hier um ein Vorhaben der Innenentwicklung handelt, wird eine Inanspruchnahme von Flächen in Freiräumen vermieden, was dem Leitbild einer nachhaltigen Stadtentwicklung entspricht.

 

Die 37. Flächennutzungsplanänderung schafft noch kein Baurecht und hat folglich keine direkten ökologischen Auswirkungen. Gleichwohl sieht das Baugesetzbuch auch für die Aufstellung von Flächennutzungsplanänderungen vor, dass für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1 a BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt wird, in der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht – als gesondertem Teil der Planbegründung – beschrieben und bewertet werden.

Die Ergebnisse dieser Umweltprüfung werden mit dem Umweltbericht gemäß der Anlage zu § 2 a Satz 2 i. V. m. § 2 Abs. 4 BauGB festgehalten und bewertet.

Bis zur öffentlichen Auslegung / Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 BauGB wird ein Umweltbericht nach § 2a BauGB durchgeführt, in dem die Auswirkungen der Planung umfassend beschrieben werden. Aufgrund des bestehenden Baurechts werden dabei insbesondere auch die Auswirkungen zwischen bestehendem und neuem Baurecht zu beschreiben sein.

Bürgermeister		Erster Beigeordneter		gez. Dziatzko Technischer Dezernent
Kämmerer		Dezernent für Jugend, Schule und Soziales		Kaufmännischer Betriebsleiter ETD
Technische Betriebsleiterin ETD		Rechnungsprüfungsamt