Beschlussvorlage - 2010/0677

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung,

a)         beschließt nach Prüfung der vorgebrachten Anregungen aus der öffentlichen Auslegung die von der Verwaltung dazu vorgelegten Beschlussentwürfe

b)         beschließt die 2. öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 312 – Martin Struff         Straße -          

 

 

Darstellung der Sachlage:

In seiner Sitzung am 27.05.2010 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 312 – Martin Struff Straße – gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen. Die öffentliche Auslegung fand im Zeitraum vom 05.07.2010 bis zum 09.08.2010 statt. Nach dem Offenlagezeitraum erfolgte eine Überarbeitung des Erschließungskonzeptes, um den vorgebrachten Belangen durch eine Planüberarbeitung Rechnung zu tragen und das Konzept weiter zu optimieren. 

Neben geringfügigen Verbreitungen der Straßenverkehrsflächen ist im Bereich des Abzweigs der westlichen Stichstraße ist eine platzartige Aufweitung der Haupterschließung vorgesehen. Diese Aufweitung dient vorrangig dem Parken. Der südwestliche Bebauungsplanbereich wird durch eine 5,5 m bzw. 6 m breite Verlängerung der Gebietszufahrt erschlossen. Im hinteren Bereich ist eine Wendeanlage in Form eines Wendekreises mit 6 m Radius vorgesehen. Über diesen Wendekreis hinaus wird in südwestlicher und südöstlicher Richtung für evtl. künftige  Bebauungsplan- und Umlegungsverfahren die Option offengehalten ggf. weitere Baugrundstücke auf den heute rückwärtigen Teilen der tiefen Grundstücke an der Schillerstraße zu erschließen.

 

Seitens der Städteregion Aachen sind Bedenken gegen den Bebauungsplan Nr. 312 erhoben worden. So wird eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers in einzelnen Versickerungsanlagen aufgrund der vorgesehenen Grundstückszuschnitte und Baugrenzen aus Platzmangel auf einem Großteil der Grundstücke für nicht realisierbar gehalten. Ein ergänzendes Entwässerungskonzept mit Regenwasserkanal und einer zentralen Versickerungsanlage wird gefordert.

Um die Gegebenheiten einer dezentralen Versickerung zu begünstigen, wurden zur Vergrößerung möglicher Versickerungsflächen die Tiefen der überbaubaren Flächen im überarbeiteten Bebauungsplan von 14,00 m auf teilweise 12,50 bzw. 13,00 m reduziert. Durch die Veränderung der Baufenster im Beriech der Friedhofserweiterungsfläche.

Auf Grundlage des neuen Bebauungsplanentwurfes findet diesbezüglich am 01.09.2010 ein Abstimmungsgespräch zwischen der Stadt Alsdorf und der Städteregion Aachen statt, in dem die Möglichkeit einer dezentralen Versickerung erörtert wird. Aufgrund der Terminkette für die 7. Sitzung des AfS können die Ergebnisse des Gespräches nicht in die Vorlage integriert werden. Hierzu wird mündlich in der Sitzung berichtet.

 

Sowohl das modifizierte Erschließungskonzept als auch die Reduzierung der Baufenstertiefe  erfordern eine 2. öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 312.

 

Lage des Plangebietes

Das Plangebiet (Anlage 1) liegt im Stadtteil Hoengen. Es wird im Osten durch die Martin Struff Staße begrenzt, westlich bildet die Wohnbebauung an der “Schillerstraße” die Grenze. Im Süden bildet der Friedhof die Grenze des Plangebiets, nördlich ist die Bebauung am “Im Franchsfeld” bzw. die Bebauung entlang der “Langstraße” die Grenze des Geltungsbereiches. Die Größe des Plangebiets beträgt 1,7 ha.

                       

Planerische Rahmenbedingungen

Der Regionalplan - REP - stellt für die Fläche des Plangebietes ASB - “Allgemeiner Siedlungsbereich” dar.

 

Der Flächennutzungsplan 2004 stellt für den östlichen Teil des Gebietes  bereits “Wohnbauflächen” dar. Für den westlichen Teil des Gebietes stellt der Flächennutzungsplan 2004 “Grünflächen” mit Zweckbestimmung “Friedhof” dar. Die Grünfläche war zum Zeitpunkt der Flächennutzungsplanaufstellung als Erweiterungsfläche für den Friedhof vorgesehen. Jedoch kann mit jetzigem Erkenntnisstand davon ausgegangen werden, dass der Friedhof zukünftig keine Erweiterungsflächen beanspruchen wird. Daher soll diese Fläche als Wohngebiet entwickelt werden.

 

Im Parallelverfahren wird eine Änderung des Flächennutzungsplanes 2004 erforderlich. Die “Grünfläche” soll mit der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes 2004 in “Wohnbaufläche” geändert werden, damit der Bebauungsplan Nr. 312 aus dem Flächennutzungsplan 2004 entwickelt werden kann.   

 

Der Bebauungsplan Nr. 312 - Martin Struff Straße - überplant den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 267 - Hoengen Sportplatz -. Der Bebauungsplan Nr. 267 stellt für das Plangebiet  WA “Allgemeines Wohngebiet” dar. Eine  Überplanung des Bebauungsplanes Nr. 267 ist erforderlich, da die Friedhofserweiterungsfläche nur über das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 267 erschlossen werden kann.

  

Anlass und Ziel des Bebauungsplanes

Da die im Flächennutzungsplan 2004 noch als “Grünfläche” mit Zweckbestimmung “Friedhof” ausgewiesene Fläche nicht mehr als Erweiterungsfläche für den Friedhof freigehalten werden muss, steht hier eine hochwertige städtebaulich integrierte Fläche für die innere Verdichtung zu Verfügung. Der Bebauungsplan Nr. 312 verfolgt daher das Ziel, die ehemalige Friedhofserweiterungsfläche für hochwertiges Wohnen zu entwickeln.

Zugleich wird mit der Überplanung des Bebauungsplanes Nr. 267 die Erschließung dahingehend modifiziert, dass zum einem die Friedhofserweiterungsfläche über den Bebauungsplan Nr. 267 erschlossen werden kann. Zum anderen sollen durch die geänderte Erschließung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 267 neue Grundstückszuschnitte erzeugt werden, die eine hochwertige Wohnbebauung ermöglichen.   

 

Inhalt des Bebauungsplanes

Der Bebauungsplan Nr. 312 sieht die Erschließung des Gebiets durch eine Planstraße vor, die an die Martin Struff Straße angebunden wird. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 312 gehen von der Planstraße zwei Stichstraßen in nördliche Richtung ab. Von der westlichen Stichstraße geht ein Fußweg ab, der das Wohngebiet “Im Franchsfeld” an das Plangebiet anbindet.

Im gesamten Plangebiet ist eine hochwertige Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern vorgesehen, deren Grundstücksgröße im Mittel bei 500m² liegt.

 

Der überarbeitete Bebauungsplan Nr. 312 (Anlage 2) ist der Vorlage mit der dazugehörigen Begründung (Anlage 3) beigefügt. In der Begründung sind die im Gegensatz zur 1. öffentlichen Auslegung geänderten Passagen durch rote Schrift verdeutlicht.

 

 

Beschlussfassung über die vorgebrachten Anregungen aus der 1. öffentlichen Auslegung

 

 

1. BUND, Bund für Umwelt- und Naturschutz Deutschland Alsdorf, Schrieben vom 14.07.2010 (Anlage 4)

 

a)      Der Bedarf an weiteren Bauflächen wird bestritten, weil bereits mehrere Baugebiete mit entsprechenden Baugrundstücken existieren. Die Sättigung des Marktes wird mit dem Leerstand von Wohnraum in den Innenstädten von Alsdorf, Mariadorf und Hoengen begründet.

 

b)      Die überplanten Flächen werden aus ökologischer Sicht für zu wertvoll für eine Bebauung gehalten. Hier sollte u.a. aus klimatischen Gründen eine Grünfläche vorgesehen werden.

 

c)      Die Verdichtung der Innenstädte wird begrüßt. Dennoch sollte nicht jede innerstädtische Fläche bebaut werden.

 

Stellungnahme der Verwaltung

 

zu a)    Trotz bestehender Neubaugebiete wird ein darüber hinausgehender Bedarf an attraktiven Baugrundstücken vornehmlich für die jüngere Generation aber aufgrund der zentralen Lage auch für ältere Einwohner Alsdorfs gesehen. Dieser Bedarf wird durch das Wohnraumförderungsprogramm des Landes NRW 2009 bestätigt, das für den Eigentumsmarkt in Alsdorf ein hohes Bedarfsniveau konstatiert. Der Bedarf wird durch die hohe Nachfrage nach Grundstücken innerhalb des Plangebietes bestätigt.

Zusätzlich wird aufgrund des Campusprojektes der Stadt Aachen und dem zugleich angespannten Wohnungsmarkt der Stadt Aachen in der gesamten Städteregion in kurzfristiger Zeit ein ansteigender Bedarf an Bauflächen prognostiziert. Damit auch die Stadt Alsdorf die Synergieeffekte des Campusprojektes auffangen kann, sind bereits jetzt die Grundlagen hierfür zu schaffen. Dies sind neben Gewerbeflächen für produzierendes Gewerbe insbesondere auch die Bereitstellung von hochwertigen Wohnbaugebieten, dass mit dem Bebauungsplan Nr. 312 sowie der dem im Parallelverfahren befindlichen 10. Änderung des FNP verfolgt wird.

Des Weiteren kann der Ausweisung eines neues Baugebietes nicht der Leerstand von Wohnungen im Bestand entgegen gehalten werden, weil dadurch unterschiedliche Nutzergruppen angesprochen werden. Ein großes Angebot an Bestandsimmobilien ist kein Indiz für eine fehlende Nachfrage nach individuell geplanten, modernen Wohnkomfort bietenden und mit hohen Energieeinsparungen verbundenen Einfamilienhausneubauten.

Die Ausweisung eines Baugebietes für Einfamilienhäuser dient zusätzlich dem gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB vorgegebenen Ziel, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu unterstützen.

 

zu b)   Die Flächen sollen entsprechend dem Ziel, bestehende Strukturen zu verdichten und damit einer Baulandausweisung am Ortsrand entgegenzuwirken, bebaut werden.

Die überplanten Flächen sind bis auf den angrenzenden Friedhof nicht mit weiteren Freiflächen vernetzt und nicht Gegenstand eines engmaschigen Biotopverbundes. Gerade aus der Nachbarschaft des bestehenden Friedhofs resultiert, dass die Bebauung des Plangebietes auch aus klimatischen Gründen unproblematisch ist.

Der Verlust des Freiraumes als Kaltluftentstehungsgebiet kann zwar zu einer geringen Erhöhung der mittleren Lufttemperatur in diesem Gebiet führen, es ist aber nicht zu erwarten, dass dadurch nennenswert stärkere Belastungssituationen durch Hitze oder Schwüle auftreten als bisher. Die Durchlüftungsfunktion wir zukünftig oberhalb des Dachflächeniveaus anzusiedeln sein. Dies ist aufgrund der geringen GRZ und der niedrigen Gebäudehöhe unter klimatischen Aspekten unerheblich. Geplant ist ein aufgelockertes, großzügiges mit Gartenstrukturen durchgrüntes Einfamilienhausgebiet.

 

zu c)    Die Verdichtung wird im Vergleich zu benachbarten Grundstücken im Bereich Langstraße, Martin-Struff-Straße und Schillerstraße mit einer offenen Bauweise für Einzel- und Doppelhäuser einer GRZ von teilweise 0,3 und einer maximalen Firsthöhe von 9,00 m bzw. 9,50 m maßvoll vorgenommen.

Bei der Entwicklung von innerstädtischen Grünflächen hingegen sollte der Fokus auf stark verdichtete Gebiete gereichtet werden.    

 

 

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt vor diesem Hintergrund der Anregung des BUND, eine innerstädtische Grünfläche zu entwickeln, nicht zu folgen.

 

 

2.         RegioEntsorgung A.ö.R. Bereich Planung und Logistik Eschweiler, Schreiben vom 15.07.2010 (Anlage 5)

Im Einmündungsbereich der östlichen Stichstraße in die Haupterschließungsstraße des Plangebietes wird ein Übergabebereich für Abfallbehälter angeregt, weil die Stichstraße aufgrund der nicht eingeplanten Wendeanlage nicht von Abfallsammelfahrzeugen befahren werden kann.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Aufgrund der Erschließung von lediglich zwei Grundstücken wurde innerhalb der östlichen Stichstraße keine Wendeanlage vorgesehen. Im Einmündungsbereich wird die Haupterschließungsstraße geringfügig aufgeweitet, so dass ausreichende Abstellfläche für die notwendigen Abfallbehälter zur Verfügung steht.

 

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt der Anregung zu folgen.

 

 

3.         Erftverband Bergheim, Schreiben vom 16.07.2010 (Anlage 6)

Es bestehen keine Bedenken, wenn die Stellungnahme vom 15.01.2010 (Anlage 7) berücksichtigt wird.

Niederschlagswasser ist gemäß § 51a LWG zu versickern, verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten. Eine geplante Versickerung sollte nur über belebte Bodenschichten erfolgen.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Von dem Büro Dipl. Geol. R. Noppeney wurde für den Bereich des ehemaligen Bebauungsplanes Nr. 267 ein hydrogeologisches Gutachten erstellt. Dieses Gutachten wurde im August 2009 für den Erweiterungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 312 ergänzt. Gemäß Gutachten ist eine Versickerung von Niederschlagswasser grundsätzlich auf den Grundstücken möglich, wenn im Bereich der Versickerungsanlagen ein Bodenaustausch vorgenommen wird, um den oberen Lößlehm gegen gut durchlässiges Material auszutauschen. Damit wird die Verbindung zu Kiesschichten hergestellt, die in Tiefen unterhalb von 3 m anstehen. Für die Fläche der Parzelle 455 wird empfohlen, die Versickerung in den quartiären Kieshorizont einzubinden.

 

Beschlussvorschlag

Ein Beschlussentwurf ist nicht erforderlich.

 

 

4.         EWV Energie- und Wasserversorgung GmbH, Schreiben vom 16.07.2010      (Anlage 8)

Es wird auf das Schreiben vom 22.01.2010 verwiesen (Anlage 9).

Bestehende Versorgungs- und Anschlussleitungen sind entsprechend der Richtlinien zu sichern und die Mindestabstände einzuhalten. Unter dem Vorbehalt einer positiven Wirtschaftlichkeit wird das Netz erweitert. Es wird um weitere Beteiligung am laufenden Verfahren gebeten.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Die EWV wird rechtzeitig im Rahmen der Erschließungsplanung beteiligt.

 

Beschlussvorschlag

Ein Beschlussentwurf ist nicht erforderlich, die Belange des Versorgungströgers werden bei der Erschließungsplanung abgestimmt.

 

 

5.         ENWOR GmbH Herzogenrath, Schreiben vom 19.07.2010 (Anlage 10)

Es wird auf die Stellungnahme vom 12.01.2010 verwiesen (Anlage 11).

Um Berücksichtigung und Beachtung der bestehenden Trinkwasserleitungen wird gebeten.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Das Plangebiet ist nicht von Bestandsleitungen betroffen.

 

Beschlussvorschlag

Ein Beschlussentwurf ist nicht erforderlich, die Belange des Versorgungströgers werden bei der Erschließungsplanung abgestimmt.

 

 

6.         EBV GmbH, Schreiben vom 19.07.2010 (Anlage 12)

Einwirkungen aus dem ehemaligen Steinkohleabbau haben seit Jahrzehnten nicht mehr stattgefunden, so dass eine Kennzeichnung gemäß § 9 (5) 2. BauGB nicht erforderlich ist. Auf den im nördlichen Teil der Sportplatzparzelle vermuteten Luftschutzstollen wird hingewiesen.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Eine Kennzeichnung gemäß § 9 (5) 2. BauGB wird nicht vorgenommen. Die Lage und Existenz des Luftschutzstollens konnte in mehreren  Suchvorgängen nicht nachgewiesen werden. Dies lässt darauf schließen, dass die tatsächliche Lage von der bisher vermuteten abweicht oder die Oberkante des Luftschutzstollens in einer Tiefe von mehr als 12.50 m unter derzeitiger Geländeoberkante liegt. Die Lage wird am nördlichen Rand des heutigen Sportplatzes vermutet. Deswegen wurde in diesem Bereich u.a. der zukünftige Spielplatz vorgesehen. Die Holzbauweise des Stollens lässt darauf schließen, dass dieser in der Zwischenzeit verrottet sein könnte. Nach dem Abtrag der Sportplatzasche werden weitere Suchbohrungen vorgenommen.

 

Beschlussvorschlag

Ein Beschlussentwurf ist nicht erforderlich, ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.

 

 

7.         StädteRegion Aachen, Schreiben vom 30.07.2010 (Anlage 13)

a)         Eine Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer in einzelnen Versickerungsanlagen wird aufgrund der vorgesehenen Grundstückszuschnitte und Baugrenzen aus Platzmangel auf einem Großteil der Grundstücke für nicht realisierbar gehalten. Ein ergänzendes Entwässerungskonzept mit Regenwasserkanal und einer zentralen Versickerungsanlage wird gefordert.

 

b)         Es wird empfohlen, die Baugenehmigungen für die besonders von Lärm betroffenen Wohngebäude erst zu erteilen, wenn die Lärmschutzwand entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den Forderungen des Lärmgutachters ertüchtigt wurde.

 

c)         Es wird empfohlen, die Bau- und Betriebsgenehmigungen der Gewerbebetriebe nördlich des Plangebietes hinsichtlich möglicher Lärmverursachender Tätigkeiten zu prüfen.

 

d)                  Hinsichtlich Altlasten werden keine Bedenken geäußert, wenn der rote Treppenbelag

ordnungsgemäß und schadlos entsorgt wird.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Zu a)    Gemäß Gutachten des Büros Dipl. Geol. R. Noppeney ist eine Versickerung von Niederschlagswasser grundsätzlich auf den Grundstücken möglich, wenn im Bereich der Versickerungsanlagen ein Bodenaustausch vorgenommen wird, um den oberen Lößlehm gegen gut durchlässiges Material auszutauschen. Eine Überprüfung aller potentiellen Grundstücke hat ergeben, dass die Versickerungsanlagen unter Wahrung von entsprechenden Sicherheitsabständen sinnvoll auf den einzelnen Grundstücken realisierbar sind. Zur Vergrößerung möglicher Versickerungsflächen wurden die überbaubaren Grundstücksflächen reduziert und die Baufenstertiefe von 14,00 m auf 12,50 bzw. 13,00 m reduziert.

Diesbezüglich findet am 01.09.2010 ein Erörterungsterim zwischen der Stadt Alsdorf und der Städteregion Aachen statt. Das Gesprächsergebnis wird in der Sitzung mündlich erläutert.

 

Zu b)    Die Ausführung der Verlängerung der Lärmschutzwand soll innerhalb des städtebaulichen Vertrages mit dem Erschließungsträger gesichert werden. In dem Vertrag wird u.a. vereinbart, dass die Maßnahme ‚Lärmschutzwand’ im Rahmen der Erschließung zu erfolgen hat.

 

Zu c)    Das Lärmgutachten beruht auf den momentanen Betriebszeiten der angrenzenden Gewerbebetriebe. Vom Gutachter wurde überprüft, ob diese Zeiten mit den Angaben in den Bauakten identisch sind, die Empfehlung ist insoweit berücksichtigt.

 

Zu d)    Im Rahmen der Ordnungsmaßnahmen wird der Tennenbelag ordnungsgemäß entsorgt. Die Durchführung wird innerhalb des städtebaulichen Vertrages geregelt.

 

Beschlussvorschlag

Ein Beschlussentwurf ist nicht erforderlich. Erforderlichenfalls werden Ergänzungen im Rahmen der Sitzung vorgetragen.

 

 

8.         Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH Bochum, Schreiben vom 12.01.2010 (Anlage 14)

Zur Erschließung der zukünftigen Bebauung wird eine Neuverlegung von Telekommunikationslinien erforderlich. Auf Privatwegen sind Leitungsrechte festzusetzen. Es wird um rechtzeitige Abstimmung der Leitungszonen und des Baubeginns gebeten.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Innerhalb des Baugebietes sind keine Privatwege vorgesehen. Die Deutsche Telekom wird im Rahmen der Erschließungsplanung beteiligt.

 

 

Beschlussvorschlag

Ein Beschlussentwurf ist nicht erforderlich

 

Weiterhin sind fristgerecht folgende Anregungen und Bedenken seitens der Öffentlichkeit bei der Verwaltung eingegangen.

+

 

9.         Herr und Frau V., Im Franchsfeld; Schreiben vom 18.07.2010 (Anlage 15)

a)         Es wird bemängelt, dass in der Begründung eine Passage zur Regelung der Altlasten aus dem Sportbetrieb fehlen würde.

 

b)         Es wird die Frage nach den notwendigen Ordnungsmaßnahmen wie Beseitigung der Fundamente des Ballfangzaunes und des Abrisses des Vereinsheims gestellt. Diese Arbeiten sollten von dem Erschließungsträger durchgeführt werden.

 

c)         Es wird darauf hingewiesen, dass die Bebauung im Franchsfeld ausschließlich aus 1 ½ geschossigen Einzel- bzw. Doppelhäusern besteht. Es wird bemängelt, dass die Bestandsbebauung innerhalb der Begründung unter 2.2. als zweigeschossig bezeichnet wird.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Zu a)    In der Begründung wird unter 7. Bodenschutz das Thema Altlasten abgehandelt. Die bisherige Formulierung, dass die Möglichkeit des Verbleibs der roten Asche zu prüfen ist, wurde auf Anregung der StädteRegion Aachen vom 30.07.2010 dahingehend geändert, dass der Tennenbelag ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen ist, weil er die Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung überschreitet.

 

Zu b)    Die notwendigen Ordnungsmaßnahmen werden im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen durchgeführt. Dazu gehört die ordnungsgemäße Bereitstellung der zukünftigen Grundstücke. Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, wird aber innerhalb des städtebaulichen Vertrages mit dem Erschließungsträger geregelt.

 

Zu c)    Die heutige Bebauung im Franchsfeld besteht aus ingesamt 10 Einzelhäusern und 4 Doppelhaushälften, die jeweils zwei Geschosse aufweisen, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Gemäß Definition der Landesbauordnung NRW handelt es sich dabei jedoch lediglich um ein Vollgeschoss. Die Passage innerhalb der Begründung wird entsprechend verdeutlicht.

 

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

 

 

10.       Herr und Frau B., Im Franchsfeld; Schreiben vom 04.08.2010 (Anlage 16)

a.         Die Bebauung des ehemaligen Friedhofserweiterungsgeländes bedeute eine Wertminderung der Grundstücke ‚Im Franchsfeld’.

 

b.         Es wird darauf hingewiesen, dass die unmittelbar an die Parzelle 455 angrenzenden Häuser eingeschossige Einfamilienhäuser sind. Die Formulierung innerhalb der Begründung unter 2.2, dass das benachbarte Wohnquartier Franchsfeld überwiegend aus zweigeschossigen Einzel- und Doppelhäusern besteht, wird bemängelt.

 

c.         Die Baufenster sollen entsprechend des Bebauungsplanes Nr. 220 ‚Franchsfeld’ für jedes Grundstück einzeln ausgewiesen werden und eine Bebauung Garage an Garage ausgeschlossen werden.

 

d.         Die Bauvorgaben gemäß Bebauungsplan Nr. 220 bezüglich Trauf- und Drempelhöhe sollen übernommen werden.

 

e.         Die Firsthöhe soll auf maximal 8 m und die Geschosszahl auf 1 Vollgeschoss reduziert werden.

 

f.          Die Ausrichtung der Gebäude soll nicht parallel sondern senkrecht zur Straße festgelegt werden, um den Eindruck einer Reihe zu vermeiden und um die Gebäudestellung ‚Im Franchsfeld’ aufzugreifen.

 

g.         Für Erschließungswege, Stellplätze und Stellplatzzufahrten sind wasserdurchlässige Bodenbeläge festzusetzen.

 

h.         Die Erdarbeiten sind der Wasserempfindlichkeit der Schluffe anzupassen. In Nasszeiten sollte der Bodenabtrag nur mit ‚Tieflöffelbagger’ erfolgen.

 

i.          Es wird die Aufstellung und Umsetzung eines ergänzenden Entwässerungskonzeptes mit Regenwasserkanal und zentraler Versickerungsanlage entsprechend der Forderung der StädteRegion Aachen mit Schreiben vom 03.02.2010 gefordert.

 

j.          Die Möglichkeit der Zusammenlegung der Versickerungsflächen soll untersagt werden.

 

k.         Die innerhalb der Begründung unter 6. ‚Wasserschutz’ aufgeführten Empfehlungen sind als textliche Festsetzung zu formulieren.

 

l.          Der Bedarf an Wohnbauflächen für junge Famlien mit Kindern wird in Frage gestellt, weil mehrere Neubaugebiete mit entsprechender Zielgruppe in Alsdorf  existieren.

 

m.        Es wird befürchtet, dass lediglich die Friedhofserweiterungsflächen, aber nicht die ehemalige Sportplatzfläche aufgrund der Stollenproblematik bebaut wird.

 

n.         Durch die Überplanung der Friedhofserweiterungsfläche wird die Lebensgrundlage vorhandener Tiere zerstört.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Zu a)    Der Bebauungsplan Nr. 312 sowie die m Parallelverfahren durchgeführte 10. Änderung des Flächennutzungsplanes 2004 ist eine Maßnahme der inneren Verdichtung. Mit der Erschließung innerstädtischer Flächen folgt die Stadt dem Leitbild (gemäß BauGB) der „Nachhaltigen Stadtentwicklung“, welches unter anderem das Ziel verfolgt, die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu minimieren.

Vor dem Hintergrund der Anregungen wurde zusätzlich das im Bereich der Friedhofserweiterungsfläche an die Bestandsbebauung im Franchsfeld angrenzende Baufenster in seiner Tiefe von 14 m auf 12 m reduziert und weitere 3 m Richtung Südosten verschoben, so dass der Abstand der hinteren Baugrenze bis zur Bestandsbebauung bei mittlerweile ca. 30 m liegt. Somit werden die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sowohl für die bestehende Bebauung als auch für die neue Bebauung eingehalten. Dem geltend gemachten Belang ist damit nochmals Rechnung getragen worden.

 

Zu b)    Die heutige Bebauung ‚Im Franchsfeld’ besteht aus ingesamt 10 Einzelhäusern und 4 Doppelhaushälften, die jeweils zwei Geschosse aufweisen, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Gemäß Definition der Landesbauordnung NRW handelt es sich dabei jeweils um ein Vollgeschoss. Die Passage innerhalb der Begründung wird entsprechend verdeutlicht.

 

Zu c)    Um eine flexible Grundstückseinteilung zu ermöglichen, wird ein zusammenhängendes Baufenster festgesetzt. Innerhalb des Baufensters sind lediglich Einzelhäuser zugelassen. Zur Ermöglichung des notwendigen Stellplatznachweises werden Garagen und Stellplätze beidseitig des Hauptgebäudes zugelassen, zumal die Anlage von Stellplätzen im Bereich des Vorgartens durch die Verschiebung des Baufensters Richtung Verkehrsflächen eingeschränkt ist.

 

Zu d)    Zusätzlich zur einzuhaltenden Firsthöhe von 9,00 m wird innerhalb des WA 4 eine maximale Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt.

 

Zu e)    Die Firsthöhe wurde bereits von 9,50 m auf 9,00 m reduziert und entspricht damit der festgesetzten Firsthöhe im Bereich Franchsfeld. Die maximale Zahl der Vollgeschosse beträgt zwei, kann aber aufgrund der geringen Traufhöhe lediglich im Dachgeschoss realisiert werden.

 

Zu f)     Die Firstrichtung wurde im Bereich des WA 4 parallel zur Erschließungsstraße festgesetzt. Dadurch wird einerseits die Sonnenenergienutzung ermöglicht, andererseits der Hochpunkt des Daches um die Hälfte der Gebäudetiefe von der Bebauung ‚Im Franchsfeld’ abgerückt.

 

Zu g)    Gemäß textlicher Festsetzung unter 5.3 (ehemals 5.2) sind private Flächen wie Erschließungswege, Stellplätze und Stellplatzzufahrten unter Verwendung wasserdurchlässiger Bodenaufbauten und Bodenbeläge herzustellen.

 

Zu h)    Ausführungsarbeiten sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die einzelnen zukünftigen Grundstücksbesitzer werden im Rahmen der Kaufverträge über das Gutachten zur Niederschlagswasserbeseitigung informiert.

 

Zu i)     Gemäß Gutachten des Büros Dipl. Geol. R. Noppeney ist eine Versickerung von Niederschlagswasser grundsätzlich auf den Grundstücken möglich, wenn im Bereich der Versickerungsanlagen ein Bodenaustausch vorgenommen wird, um den oberen Lößlehm gegen gut durchlässiges Material auszutauschen. Eine Überprüfung aller potentiellen Grundstücke hat ergeben, dass die Versickerungsanlagen unter Wahrung von entsprechenden Sicherheitsabständen sinnvoll auf den einzelnen Grundstücken realisierbar sind. Zur Vergrößerung möglicher Versickerungsflächen wurden die überbaubaren grundstücksflächen reduziert und die Baufenstertiefe von 14,00 m auf 12,50 bzw. 13,00 m reduziert.

Diesbezüglich findet am 01.09.2010 ein Erörterungsterim zwischen der Stadt Alsdorf und der Städteregion Aachen statt. Das Gesprächsergebnis wird in der Sitzung mündlich erläutert.

 

Zu j)     Durch die Zusammenlegung der Versickerungsfläche kann die Größe entsprechender Flächen optimiert werden.

 

Zu k)    Die unter 5. aufgeführten textlichen Festsetzungen bezüglich der Beseitigung von Niederschlagswasser sind hinreichend, weil ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass eine Versickerung durch geeignete dezentrale Versickerungsanlagen vorzunehmen sind. Eine entsprechende Erlaubnis ist bei der Unteren Wasserbehörde der StädteRegion Aachen einzuholen.

 

Zu l)     Trotz bestehender Neubaugebiete wird ein darüber hinausgehender Bedarf an attraktiven Baugrundstücken vornehmlich für die jüngere Generation aber aufgrund der zentralen Lage auch für ältere Einwohner Alsdorfs gesehen. Dieser Bedarf wird durch das Wohnraumförderungsprogramm des Landes NRW 2009 bestätigt, das für den Eigentumsmarkt in Alsdorf ein hohes Bedarfsniveau konstatiert. Der Bedarf wird durch die hohe Nachfrage nach Grundstücken innerhalb des Plangebietes bestätigt.

Zusätzlich wird aufgrund des Campusprojektes der Stadt Aachen und dem zugleich angespannten Wohnungsmarkt der Stadt Aachen in der gesamten Städteregion in kurzfristiger Zeit ein ansteigender Bedarf an Bauflächen prognostiziert. Damit auch die Stadt Alsdorf die Synergieeffekte des Campusprojektes auffangen kann, müssen bereits jetzt die Grundlagen hierfür geschaffen werden. Dies sind neben Gewerbeflächen für produzierendes Gewerbe insbesondere auch die Bereitstellung von hochwertigen Baugebieten, dass mit dem Bebauungsplan Nr. 312 sowie der dem im Parallelverfahren befindlichen 10. Änderung des FNP verfolgt wird.

 

Zu m)   Lediglich die Bebauung der Friedhofserweiterungsflächen ist für den Erschließungsträger wirtschaftlich nicht tragbar, zumal der Kanal und die Straßenverkehrsflächen komplett durch das Plangebiet geführt werden müssen. Im städtebaulichen Vertrag wird voraussichtlich eine Zeitspanne für den Grundstücksverkauf vorgegeben.

 

Zu n)    Innerhalb der Begründung wird unter 9. Artenschutz ausgeführt, dass nach jetzigen Anhaltspunkten keine der geschützten Arten durch den Bebauungsplan in seiner Existenz beeinträchtigt wird.

Darüber hinaus sind keine Bedenken  der Unteren Landschaftsbehörde Behörde sowie von Naturschutzverbänden eingegangen, dass die 10. Änderung des FNP und der Bebauungsplanes Nr. 312 Artenschutzprobleme auslösen.

 

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

 

 

11.       Herr R., Im Franchsfeld, Schreiben vom 04.08.2010 (Anlage 17)

a)         Es wird bemängelt, dass die im Bebauungsplan innerhalb des WA 4 (ehemals WA 3) festgesetzten zwei Vollgeschosse nicht der vorherrschenden Geschossigkeit innerhalb der näheren Umgebung entsprechen. Die unmittelbare Nachbarbebauung ‚Im Franchsfeld’ ist lediglich eingeschossig.

 

b)         Es werden Festsetzungen bezüglich der Zulässigkeit von Dachgauben vermisst.

 

c)         Es fehlen Hinweise, dass Walmdächer und Krüppelwalmdächer nicht zulässig sind.

 

d)         Die festgesetzte Firsthöhe für das WA 4 sollte von 9,00 m auf 8,00 m reduziert werden.

 

e)         Vorgärten in einer Breite von 5,00 m werden für sinnlos gehalten.

 

f)          Die Anordnung von öffentlichen Stellplätzen im Bereich der Durchfahrt zwischen ehemaligem Sportplatz und Friedhofserweiterungsfläche und das Fehlen von Lärmschutzmaßnahmen werden kritisiert.

 

g)         Der Bedarf an neuen Wohnbauflächen wird angezweifelt.

 

h)         Das hydrogeologische Gutachten konnte im Rahmen der Offenlage vom Bedenkenträger nicht einsehen werden.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Zu a)    Für die Definition der Bebauung, in die sich die Neuplanung einzufügen hat, ist nicht nur die unmittelbar angrenzende Bebauung heranzuziehen, sondern auch die Bebauung im Bereich Martin-Struff-Straße und Schillerstraße.

Aufgrund der Bebauung mit einem Vollgeschoss im Bereich Franchsfeld wird zusätzlich zur Firsthöhe von 9,00 m eine Traufhöhe von maximal 4,50 m festgesetzt.

 

Zu b)    Die Zulässigkeit von Dachgauben soll nicht eingeschränkt werden, um den zukünftigen Bauherren eine größtmögliche Flexibilität innerhalb der Grundrissgestaltung zu ermöglichen.

 

Zu c)    Innerhalb der Planzeichnung wurde festgesetzt, dass im Bereich des WA 4 lediglich Sattel- und Pultdächer zulässig sind.

 

Zu d)    Die Firsthöhe innerhalb des WA 4 wird wie innerhalb des Bereiches Franchsfeld auf 9,00 m festgesetzt.

 

Zu e)    Der Vorgartenbereich innerhalb des WA 4 wird von 5 m auf 3 m reduziert, um einerseits ausreichende Flächen für die Niederschlagswasserbeseitigung zur Verfügung zu haben und um andererseits den Abstand des Baufensters zur Bestandsbebauung ‚Im Franchsfeld’ zu vergrößern. Die Distanz beträgt nunmehr ca. 30 m, dem geltend gemachten Belang ist damit nochmals Rechnung getragen worden.

 

Zu f)     Die Anzahl der öffentlichen Parkplätze im Bereich der Durchfahrt wird von 8 auf 4 reduziert. Dafür werden östlich der Einmündung der westlichen zweiten Stichstraße zusätzlich Parkplätze angeboten.

Aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens sind keine Lärmschutzmaßnahmen notwendig.

 

Zu g)    Vgl. Stellungnahme Pkt. 10 l.

 

Zu h)    Das hydrogeologische Gutachten ist im Rahmen der erneuten Offenlage einsehbar.

 

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

 

 

12.       Frau H., Im Franchsfeld, Schreiben vom 04.08.2010 (Anlage 18)

a)         Es wird bemängelt, dass die im Bebauungsplan innerhalb des WA 4 (ehemals WA 3) festgesetzten zwei Vollgeschosse nicht der vorherrschenden Geschossigkeit innerhalb der näheren Umgebung entsprechen. Die unmittelbare Nachbarbebauung ‚Im Franchsfeld’ ist lediglich eingeschossig.

 

b)         Es werden Festsetzungen bezüglich der Zulässigkeit von Dachgauben vermisst.

 

c)         Es fehlen Hinweise, dass Walmdächer und Krüppelwalmdächer nicht zulässig sind.

 

d)         Die festgesetzte Firsthöhe für das WA 4 sollte von 9,00 m auf 8,00 m reduziert werden.

 

e)         Vorgärten in einer Breite von 5,00 m werden für sinnlos gehalten.

 

f)          Die Anordnung von öffentlichen Stellplätzen im Bereich der Durchfahrt zwischen ehemaligem Sportplatz und Friedhofserweiterungsfläche und das Fehlen von Lärmschutzmaßnahmen werden kritisiert.

 

g)         Der Bedarf an neuen Wohnbauflächen wird angezweifelt.

 

Stellungnahme der Verwaltung

Zu a)    Vgl. Pkt. 11 a

 

Zu b)    Vgl. Pkt. 11 b

 

Zu c)    Vgl. Pkt. 11 c

 

Zu d)    Vgl. Pkt. 11 d

 

Zu e)    Vgl. Pkt. 11 e

 

Zu f)     Vgl. Pkt. 11 f

 

Zu g)    Vgl. Pkt. 11 g

 

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

 

 

13.       Herr und Frau L., Im Franchsfeld, Schreiben vom 05.08.2010 (Anlage 19)

a)         Es wird kritisiert, dass der Bebauungsplan die Handschrift der Stadt Alsdorf vermissen lässt.

 

b)         Die ruhige und grüne Lage war für die Anwohner ‚Im Franchsfeld’ ausschlaggebend für den Kauf des Grundstücks.

 

c)         Für das neue Baugebiet sind die Trauf-, Drempel- und Firsthöhen entsprechend des Bebauungsplanes für den Bereich ‚Im Franchsfeld’ einzuhalten.

 

 

d)         Es wird bemängelt, dass die Bestandsbebauung im Bereich Franchsfeld innerhalb der Begründung unter 2.2 als zweigeschossige Einzel- bzw. Doppelhausbebauung bezeichnet wird.

 

e)         Die Neubebauung liegt mit einer maximalen Firsthöhe von 9,00 m aufgrund des Niveauunterschiedes von 1,30 m ca. 2,30 m über der Bebauung ‚Im Franchsfeld’. Es wird eine weitere Reduzierung der Firsthöhe gefordert.

 

f)          Durch Gebäudestellung und maximaler Firsthöhe von 9,00 m können die Grundstücke im Bereich ‚Franchsfeld’ eingesehen werden.

 

g)         Die festgesetzte traufständige Gebäudestellung führt zu dem Charakter einer Reihenhaussiedlung.

 

h)         Die festgesetzte Tiefe der Vorgärten von 5,00 m ist nicht nachvollziehbar.

 

i)          Der Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen wird in Frage gestellt, weil bereits mehrere Neubaugebiete in engerer Umgebung existieren.

 

j)          Es wird befürchtet, dass durch die festgesetzten Vorgaben zur Niederschlagswasserbeseitigung die ca.     1,30 m tiefer liegenden Grundstücke im Bereich ‚Franchsfeld’ beeinträchtigt werden könnten. Aus diesem Grund wird auch eine Zusammenlegung der Versickerungsflächen abgelehnt.

 

k)         Es wird kritisiert, dass die Entwässerung der Verkehrsflächen nicht in das Entwässerungsgutachten einbezogen wurde.

 

l)          Es wird die Frage gestellt, warum nicht ausreichend nach dem Luftschutzstollen gesucht wurde. Eine gründliche Untersuchung durch den Kampfmittelräumdienst wird eingefordert.

 

m)        Durch die Bebauung der ehemaligen Friedhofserweiterungsfläche wird der Lebensraum geschützter Arten eingeengt bzw. zerstört.

 

n)         Es wird gefordert, dass im Bereich des WA 4 pro Gebäude einzelne Baufenster ausgewiesen werden. Ein An-einanderbauen von Garagen soll ausgeschlossen werden.

 

o)         Es wird davon ausgegangen, dass die Begutachtung des Schattenwurfs von falschen Höhen ausgegangen ist.

 

p)         Nach Meinung des Bedenkenträgers widersprechen sich die Aussagen einer Grundfläche von 6.076 m² und einer Wohnbaufläche von 13.328 m².

 

Stellungnahme der Verwaltung

Zu a)    Träger des Bebauungsplanverfahrens ist die Stadt Alsdorf. Der städtebauliche Entwurf und Bebauungsplan werden durch das Büro Raumplan erarbeitet. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes orientieren sich an der Festsetzungsdichte der Bebauungspläne Nr. 220 und des ehemaligen Bebauungsplanes 267, der für die Sportplatzfläche Hoengen entwickelt wurde. Zur erneuten Offenlage wurde das Entwurfskonzept weiter optimiert, so dass das vorhandene Baugebiet nun adäquat durch ein aufgelockertes, großzügig durchgrüntes Einfamilienhausgebiet ergänzt wird.

 

Zu b)    Vgl. Pkt. 10 a

 

Zu c)    Für den Bereich des an die Bestandsbebauung angrenzenden WA 4 wird zusätzlich eine maximale Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt. Die maximale Firsthöhe wurde bereits von 9,50 m auf 9,00 m reduziert.

 

Zu d)    Vgl. Pkt. 9 c

 

Zu e)    Die festgesetzte Firsthöhe von 9,00 m innerhalb des WA 4 entspricht der Firsthöhe innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 220 für den Bereich ‚Im Franchsfeld’. Die Baufensteranordnung ist nochmals geändert worden, um dem geltend gemachten Belang Rechnung zu tragen. Aufgrund der Entfernung von ca. 30 m zwischen Bestandsbebauung und Neubebauung ist der Höhenunterschied von maximal 1,30 m unerheblich. Da insbesondere innerhalb des zukünftigen Baugebietes eine in sich homogene Bebauung geschaffen werden soll, ist der Höhenunterschied, der durch das Gelände vorgegeben ist, nicht über das bisher zugestandene Maß hinaus reduzierbar.

 

Zu f)     Die Lage des angrenzenden Baufensters ermöglicht die gemäß Landesbauordnung notwendigen Abstandsflächen, die sowohl der Belichtung als auch sozialen Zwecken dienen. Durch die zusätzliche Verschiebung des Baufensters beträgt der Abstand ca. 30 m.

 

Zu g)    Dies ist nicht nachvollziehbar. Festgesetzt sind im Bebauungsplan Einzelhäuser, dies ändert sich auch nicht durch die angegebene Firstrichtung.

Zu h)    Vgl. Pkt. 11 e

 

Zu i)     Vgl. Pkt. 10 l.

 

Zu j)     Innerhalb des Bebauungsplanes wird festgesetzt, dass die Beseitigung des Niederschlagswassers durch geeignete dezentrale Versickerungsanlagen vorzunehmen ist. Eine entsprechende Erlaubnis ist bei der Unteren Wasserbehörde der StädteRegion Aachen einzuholen. Gemäß Versickerungsgutachten ist ein Bodenaustausch vorzunehmen, um die Verbindung zu Kiesschichten herzustellen, die in Tiefen unterhalb von 3 m anstehen. Damit ist gewährleistet, dass die Versickerung unterhalb der Grundstücke im Bereich ‚Franchsfeld’ in den Kieshorizont einbindet.

 

Zu k)    Das schwach belastete Niederschlagswasser öffentlicher Verkehrsflächen wird in die zu verlegende Kanalisation der neuen Erschließungsstraße eingeleitet. Zur Verdeutlichung wird unter 5.2 ein entsprechender Passus in die textlichen Festsetzungen aufgenommen.

 

Zu l)     Gemäß Begründung unter ‚7. Bodenschutz’ sollen nach Abtrag der Sportplatzasche weitere Suchbohrungen vorgenommen werden, die mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst abzustimmen und zu koordinieren sind. Ein entsprechender Hinweis wird im Bebauungsplan aufgenommen.

 

Zu m)   Vgl. Pkt. 10 n

 

Zu n)    Vgl. Pkt. 10 c

 

Zu o)    Die Begutachtung des Schattenwurfs ist annähernd von den richtigen Höhen ausgegangen. Der Schattenwurf wird unter Berücksichtigung der zusätzlichen Verschiebung des Baufensters und Festsetzung und Reduzierung der Höhen erneut erstellt. Damit ist von einer nochmaligen Verbesserung auszugehen.

 

Zu p)    Der mit 6.076 m² angegebene Wert der Grundfläche bezieht sich auf die gesamte maximal versiegelbare Fläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO. Die mit 13.328 m² (nach Änderung 13.045 m²) angegebenen Wohnbauflächen beziehen sich auf die Gesamtfläche der WA 1 bis WA 4. Bei Multiplikation des zweiten Wertes mit der jeweils maximalen Grundflächenzahl ergibt sich der 1. Wert.

 

Beschlussentwurf

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

Aufgrund der Planüberarbeitung ist eine erneute Offenlage erforderlich.

 

Darstellung der Rechtslage:

Das Bebauungsplanverfahren Nr.312 - Martin Struff Straße - wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches - BauGB in der Fassung vom 27.07.1997 (BGBl. I S.2141) durchgeführt, in der zuletzt geänderten Fassung.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Der Bebauungsplan Nr. 312 - Martin Struff Straße - ist von der Alsdorfer Bauland GmbH in Auftrag gegeben wurden. Die Alsdorfer Bauland GmbH trägt die Erschließungskosten.

 

 

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Mit der Bebauung der Friedhofserweiterungsfläche werden Wohnflächen ohne weitere Inanspruchnahme von Flächen in Freiräumen geschaffen. Es handelt sich um eine Maßnahme der “inneren Verdichtung”.