Beschlussvorlage - 2010/0682

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung,

a)      beschließt den städtebaulichen Entwurf und wählt Hochbauvariante 1 oder 2 als Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren

b)      beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB (Verfahrensumstellung)

c)      beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB und § 4Abs. 1 BauGB

 

 

Darstellung der Sachlage:

Lage des Plangebietes

Das Plangebiet (Anlage 1) liegt im Stadtteil Blumenrath auf dem Gelände des heutigen Wochenmarktes am südlichen Ende der Blumenrather Straße.

Die Plangebietsfläche umfasst eine Größe von ca. 4,4 ha (10.000 m² = 1ha)

 

Planerische Rahmenbedingungen

Der Regionalplan - REP - stellt für die Fläche des Plangebietes ASB - “Allgemeiner Siedlungsbereich” dar.

 

Der Flächennutzungsplan 2004 stellt für die Fläche MI „Mischgebiet“ dar. Das geplante Einzelhandelsvorhaben ist zwar grundsätzlich auch in einem „Mischgebiet“ realisierbar, da es unterhalb der Grenze zur Großflächigkeit liegt. Um hier aber der etwaigen Rechtsunsicherheit einer sog. „Briefmarkenplanung“ für ein Einzelgrundstück entgegenzuwirken, soll im Bebauungsplan die Art der Nutzung als SO „Sondergebiet für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel“ festgesetzt werden. Mit der Ausweisung SO „Sondergebiet für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel“ können die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 314 üblicher Planungsrechtspraxis entsprechend spezifisch und bedarfsgerecht auf das Einzelhandelsvorhaben zugeschnitten werden. Für die Fläche existiert ein gültiger Bebauungsplan, der am 27.01.1977 rechtskräftig wurde. Der Bebauungsplan Nr. 113 “Blumenrather Straße” weist die Fläche als “öffentliche Parkfläche” aus. Um das Vorhaben umsetzen zu können ist es notwendig, einen Teil des Bebauungsplans Nr. 113, mit dem Bebauungsplan Nr. 314  zu überplanen, der für den bisher als “öffentliche Parkfläche” ausgewiesen Teil SO “Sondergebiet für den Einzelhandel” darstellt.

 

Für den auf der Fläche stattfindenden Wochenmarkt, stellt der Investor einen Teil der Parkplatzfläche zur Verfügung. Die Durchführung des öffentlichen Wochenmarktes soll durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit abgesichert werden. [Baulast geht nach Prüfung durch 2.2 nicht] Zusätzlich soll die Durchführung des Marktes gemäß dem Entwurf des Grundstückskaufvertrages vertraglich abgesichert werden. Da während der Marktzeit nur begrenzte Parkmöglichkeiten auf der Fläche „Am Neuen Markt“ vorhanden sind, ist der ruhende (Markt-)verkehr teilweise im angrenzendem öffentlichen Straßenraum unterzubringen.

 

Da das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 314 eine innerhalb des Siedlungsbereiches befindliche, überwiegend untergenutzte, versiegelte Fläche darstellt, die künftig einer nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzung - unterhalb der Grenze der Großflächigkeit - zugeführt werden soll, entspricht eine Weiterführung des Verfahrens gemäß § 13 a BauGB der Intention des BauGB-Gesetzgebers.

Zur zeitnahen Schaffung von Baurechten in bestehenden Siedlungsbereichen hat der Gesetzgeber durch die Gesetzesnovelle vom 01.01.2007 den Gemeinden das beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB zur Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen an die Hand gegeben. Das beschleunigte Verfahren kann bei Bebauungsplänen angewendet werden, deren städtebauliche Zielsetzung in der Wiedernutzbarmachung von Flächen, einer Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung besteht.  Erfasst werden davon insbesondere Bebauungspläne zur Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile.

Mit einer Größe von ca. 4.338 m² unterschreitet das Plangebiet deutlich die gem. § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren zulässige Grundfläche von insgesamt 20.000 m². Bei der Planungsabsicht handelt es sich weder um ein UVP-pflichtiges Vorhaben noch sind europäische Vogelschutzgebiete oder FFH Gebiete betroffen. 

Durch die Planung innerhalb der Ortslage wird zudem dem Ziel einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung entsprochen, da auch eine weitere bauliche Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen reduziert werden kann und ein fußläufiges Nahversorgungsangebot in integrierter Lage geschaffen werden kann.

Somit erfüllt die hiesige Planung die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB.

Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Sowohl die Erforderlichkeit eines Ausgleichsnachweises im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz als auch die Erstellung eines Umweltberichtes gem. § 2a BauGB entfällt bei Plänen nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB, zumal es sich hier in der Örtlichkeit bereits um eine versiegelte Fläche handelt. 

Damit die vorgesehene Sondergebietsdarstellung des Bebauungsplanes Nr. 314 aus dem FNP entwickelbar ist, ist auch eine entsprechende SO-Anpassung der Flächennutzungsplandarstellung erforderlich.

Da die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes durch die hiesigen Planinhalte (auf einer Fläche von ca. 4.338 m²) nicht beeinträchtigt wird, soll die Anpassung des Flächennutzungsplanes - wie für beschleunigte Verfahren explizit vorgesehen - gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 2 im Wege der Berichtigung erfolgen.

 

Gem. § 4b BauGB soll zur Erarbeitung der erforderlichen Planungsunterlagen die Einschaltung eines Stadtplanungsbüros erfolgen, das in Abstimmung mit der Stadt durch den Investor zu beauftragen ist.

Um etwaigen Planungsunwägbarkeiten von vorneherein begegnen zu können, sollen auch im avisierten 13a-Verfahren eine frühzeitige Behördenbeteiligung mit verkürzter Frist sowie eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit als Verfahrensschritte vorgesehen werden.

 

Anlass und Ziel des Bebauungsplanes

Ein Investor beabsichtigt die Fläche gemäß städtebaulichen Entwurf (Anlage 4) für den Einzelhandel zu entwickeln. Das Gebiet soll überwiegend die Nahversorgungsfunktion für die Stadtteile Blumenrath sowie Broicher Siedlung wahrnehmen.

Ziel des Bebauungsplanes Nr. 314 ist es, das Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Alsdorf durch die Bauleitplanung umzusetzen. Die Fläche ist Teil des “Nahversorgungszentrums Blumenrath” und als potentieller Standort für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel  ausgewiesen. Somit wird durch das Vorhaben die Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches gestärkt.

 

Inhalt des Bebauungsplanentwurfes

Mit dem Bebauungsplan Nr. 314 - Am neuen Markt - werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von ca. 8000 m² zuzüglich ca. 30 m² Backshop sowie 73 Stellplätzen geschaffen. Auf dem Parkplatzbereich sind Stellflächen für den Wochenmarkt herzurichten.

Die Erschließung des Vorhabens erfolgt insbesondere über die Blumenrather Straße (Stellplatzanlage) sowie über die Weststraße (insbes. Anlieferung).

Dem Investor wurde eine entsprechende Eingrünung des Vorhabens aufgegeben, die in den Bebauungsplanentwurf einzuarbeiten ist. Weiterhin ist im Zuge des Bebauungsplanverfahrens auch auf die Aspekte des Immissionsschutzes einzugehen.

 

Die städtebauliche Lageplankonzeption mit der vorgesehenen Anordnung des Baukörpers, Lage der Stellplatzflächen sowie Anlieferung und ihrer Zufahrten, Grünflächen etc. ist der Anlage 4 zu entnehmen.

Der Investor wird darüber hinaus zur Ausschusssitzung verschiedene Hochbauvarianten des Einzelhandelsvorhabens visualisieren, die sich insbesondere in Dachform und Materialauswahl unterscheiden.  Im Rahmen der Sitzung soll eine Hochbauvariante zur Grundlage der weiteren Planausarbeitung ausgewählt werden (siehe Anlagen 2 und 3).

 

 

Darstellung der Rechtslage:

Das Bebauungsplanverfahren Nr.314 - Am Neuen Markt - wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches - BauGB in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) durchgeführt, in der zuletzt geänderten Fassung.

 

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Der Investor trägt die Kosten, die  zur  Umsetzung des Bebauungsplans erforderlich sind. Dies sind insbesondere Kosten für die Erschließung sowie den Lärmschutz.

Durch Veräußerung der städtischen Flächen sind für die Stadt Alsdorf Einnahmen zu erwarten.

 

 

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Mit der Umnutzung der Fläche als “Sondergebiet Einzelhandel”, wird ein Einzelhandelsvorhaben im zentralen Versorgungsbereich realisiert. Somit dient dieses Vorhaben der Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches “Blumenrath”, womit eine nachhaltige wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung gesichert wird.

Des Weiteren wird eine weitere Inanspruchnahme von Flächen in Freiräumen vermieden. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr werden zusätzliche KFZ- Fahrten vermieden, was einen geringeren CO2 Ausstoß zur Folge hat.