Beschlussvorlage - 2011/1390-E1

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung

a) beschließt nach Prüfung der vorgebrachten Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung die von der Verwaltung dazu vorgelegten Beschlussentwürfe.

b) billigt den Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - (Anlage 4 und 5).

c) beschließt, die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 305 - Am Viehau - durchzuführen.

Darstellung der Sachlage:

Lage des Plangebietes:

Das Plangebiet (Anlage 1) des Bebauungsplanes Nr. 305 - Am Viehau - befindet sich im südöstlichen Bereich des Stadtteils Alsdorf-Mariadorf, in direkter Nachbarschaft zum 2006 errichteten Bushof „Mariadorf Dreieck“. In südlicher Richtung wird das Plangebiet von der „K 10“ begrenzt. Westlich des Plangebietes verläuft die „Aachener Straße“ und nördlich die „Alte Wardener Straße“. Östlich des Plangebietes verläuft die Bundesautobahn A 44. Der Geltungsbereich des Vorhabens wird durch den rückwärtigen Gartenbereich der Grundstücke an der „Alten Wardener Straße“ sowie durch die Flächen des Bushofes begrenzt. Das Gebiet der Gemeinde Alsdorf, Gemarkung Hoengen, umfasst die Flurstücke 407 tlw., 408 tlw., 409 tlw. und 394, Flur 17. Ebenfalls wird ein Teilbereich der öffentlichen Verkehrsfläche der „K 10“ mit in das Plangebiet einbezogen, welcher durch die geplante Änderung der Fahrbahnaufteilung betroffen ist (Flurstücke: 617 tlw., 406 tlw. Und 400, Flur 17). Die Gesamtfläche des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 21.348 m². Das eigentliche Plangrundstück ohne die öffentliche Verkehrsfläche der K 10 beträgt ca. 17.614 m².

Planerische Rahmenbedingungen:

Der Regionalplan stellt für die Fläche des Plangebietes ASB - “Allgemeiner Siedlungsbereich” dar.

Der Flächennutzungsplan 2004 stellt die Fläche als “Gewerbliche Bauflächen” dar. Um das Vorhaben realisieren zu können, ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes in die Nutzung “Sondergebiet-Nahversorgungszentrum” erforderlich, welche parallel durchgeführt wird. Diese Darstellung fällt im Regionalplan ebenfalls unter den “Allgemeinen Siedlungsbereich”.

Für die Fläche existiert der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 256 - Am alten Rathaus - vom 12.05.2005, der im Plangebiet ein „GE-Gebiet“ festschreibt. Um das Vorhaben umsetzen zu können ist es notwendig, einen Teil des Bebauungsplans Nr. 256 mit dem neuen Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - zu überplanen, welcher ein “Sondergebiet Einkaufs- und Dienstleistungszentrum“ mit der Zweckbestimmung “Nahversorgungszentrum“ zur Realisierung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel ausweist.

Anlass der Planung:

Das Plangebiet wird zurzeit als Ackerfläche genutzt und ist unbebaut. Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 256 „Am alten Rathaus“ aus dem Jahr 2005 sind die Flächen als Gewerbegebiet festgesetzt. Bislang fand keine Entwicklung des Gewerbegebietes statt.

Anlass der Planung ist es, die derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche einer neuen Nutzung zuzuführen. Die zentrale Lage des Grundstückes innerhalb des Siedlungsbereiches und des zentralen Versorgungsbereiches bietet sich zur Ansiedlung von Einrichtungen des Einzelhandels und der Nahversorgung an.

Ziel der Planung:

Ziel der Planung ist eine flächendeckende Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil Mariadorf-Hoengen. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf (2008) bestätigt, dass in diesem Bereich ein Potenzial für Ansiedlungen des Einzelhandels und der Nahversorgung gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wird dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt.

Inhalt des Bebauungsplanentwurfes:

Mit dem Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Einzelhandelsvorhabens bestehend aus einem Vollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.800 m² zuzüglich 300 m² für Konzessionäre, einem Discounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 1100 m², einer Drogerie mit ca. 660 m² Verkaufsfläche und einer Apotheke mit einer Verkaufsfläche von ca. 150 m² geschaffen. Auf dem Parkplatz sind insgesamt 172 Stellplätze vorgesehen.

Zur Erschließung des Einzelhandelsvorhabens ist ein ovaler Kreisverkehr an der K 10 geplant, welcher im Rahmen des Bauvorhabens errichtet wird.

Verfahrensverlauf:

In seiner Sitzung am 30.04.2009 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung der Stadt Alsdorf erstmals die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 305 - Am Viehau - beschlossen. In seiner Sitzung am 27.01.2011 hat der Ausschuss den aktuellen Planentwurf in neuen Plangebietsgrenzen und das bereits vorabgestimmte Erschließungskonzept gebilligt und darauf basierend die Verwaltung mit der Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß der §§3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) beauftragt.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - fand am 18.05.2011 durch eine Bürgerversammlung statt, deren Protokoll in Anlage 16 beigefügt ist. Die frühzeitige Behördenbeteiligung erfolgte mit dem Schreiben vom 20.05.2011.

Im Zuge der Fortschreibung des Verkehrsgutachtens der BSV GmbH vom Februar 2011 wurden zahlreiche Abstimmungsgespräche zwischen den beteiligten Straßenbaulastträgern, den Trägern öffentlicher Belange, den Gutachtern der BSV GmbH und der Stadt Alsdorf durchgeführt. Zweck dieser Gespräche war die Anpassung der verkehrlichen Erschließungsplanung und die Einarbeitung der durch die Beteiligten vorgebrachten Anregungen. Im Zuge dieser Anpassung wurden durch die BSV GmbH verschiedene Stellungnahmen zu dem Gutachten vom Februar 2011 formuliert. Die letzte Stellungnahme vom 04.01.2012 berücksichtigt alle bisher vorgebrachten Bedenken und wurde per E-Mail am 04.01.2012 an die betroffenen Träger, mit der Bitte um Stellungnahme, verschickt. Die Behandlung dieser speziellen Stellungnahmen ist in dieser Vorlage nach den allgemeinen Abwägungen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zu finden. In das aktuelle Verkehrsgutachten der BSV GmbH Januar 2012, welches in Anlage 9 beigefügt ist, sind die Inhalte der Stellungnahme vom 04.01.2012 eingearbeitet worden.

Die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau – sowie der Umweltbericht liegen dieser Vorlage als Anlage 6 bzw. 7 bei. Der landschaftspflegerische Fachbeitrag ist in Anlage 8 beigefügt. Anlage 12 bzw. Anlage 13 beinhalten eine Beschreibung des Projektes sowie den Nachweis über die Konsensfähigkeit des Vorhabens mit dem städteregionalen Einzelhandelskonzept STRIKT Aachen. Das Boden- und Versickerungsgutachten befindet sich in Anlage 15.

A. Beschlussfassung über die vorgebrachten Anregungen aus der frühzeitigen

Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß §3 Abs. 1 BauGB

In der Bürgerversammlung am 18.05.2011 wurden folgende Anregungen vorgetragen:

1.               Herr H., Zeisigstraße

weist daraufhin, dass der vorhandene Kreisverkehr in der K 10 damals mit öffentlichen Mitteln finanziert worden sei und möchte wissen,

1.   ob die angedachten Baumaßnahmen vom Investor getragen werden,

2.               ob der auf dem Kreisverkehr angebrachte Pantograph im neuen Kreisverkehr erhalten bleibe; falls nicht, regt er an diesen Pantograph gestalterisch in den neuen Kreisverkehr zu integrieren,

3.               ob die Möglichkeit untersucht wurde, statt des neuen ovalen Kreisverkehres einen komplett neuen Kreisverkehr hinter den jetzigen zu bauen,

4. ob die vorgesehene fußläufige Verbindung besser weiter nach Norden verlegt werden sollte, da hier bereits ein Fußweg vorhanden sei.

5.               Weiterhin führt er aus, dass im rechtskräftigen BP 256 eine Erschließung der Parzelle 812 „Bauhof Hoengen“ über das Plangebiet vorgesehen gewesen, da der alte Bauhof zurzeit über die „Alte Wardener Str.“ erschlossen werde, die allerdings durch ein Wohngebiet führe. Auf Grundlage der aktuellen Planung (Bebauungsplan Nr. 305) sei eine Erschließung des Bauhofes über das Plangebiet nicht mehr möglich. Es wird angeregt, auch in der aktuellen Planung eine Erschließung des alten Bauhofes zu berücksichtigen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Nach Abstimmung mit dem Fördermittelgeber sind die avisierten Umgestaltungsmaßnahmen nicht förderschädlich (siehe auch detaillierte Aussagen in der hinzugefügten Anlage 31).

Zu 1.              Der Investor übernimmt sämtliche mit der Planung und Realisierung des Invests verbundene Kosten einschließlich der Verkehrsmaßnahmen, bis auf die Aufwendungen für die neu zu beschaffende Ampelsoftware, die vom Straßenbaulastträger übernommen werden solle. Diesbezüglich werden entsprechende vertragliche Regelungen erfolgen.

Zu 2.              Der Pantograph kann in dem neuen Kreisverkehr erhalten und bei der Neuplanung integriert werden; es handelt sich hier jedoch nicht um den Regelungsinhalt eines Bebauungsplanes.

Zu 3.              Eine Verkehrsbegutachtung mit 2 Kreisverkehren als Alternativlösung ist durchgeführt worden. Auch wurde diese Variante – wie verschiedene andere – im Vorfeld intensiv in Gesprächen mit den beteiligten Trägern der öffentlichen Verkehrsbelange diskutiert und beraten. Im Ergebnis wurde die nunmehr weiterverfolgte Lösung mit der ovalen Kreisverkehrslösung von allen Beteiligten am besten beurteilt, zumal eine etwaige Fördermittelrückzahlung mit der hiesigen Modifizierung des bestehenden Kreisverkehres vermieden werden kann. Im Ergebnis ist von allen Beteiligten die nun verfolgte Lösung zur Grundlage für die folgenden detaillierteren Planungen bestimmt worden.

Zu 4.              Inzwischen wurde der entlang des Versickerungsbeckens vorgesehene Fußweg gestrichen, da bereits nördlich des Bushofes eine fußläufige Verbindung vom Plangebiet aus in das angrenzende Wohngebiet im Norden besteht.

Zu 5.              Zwar sah der alte Bebauungsplan Nr. 256 eine Anbindung des o.g. Grundstückes über das Plangebiet vor, allerdings ist dies in der neuen Konzeption hinsichtlich der Gebäudestellung, aber auch der topografischen Verhältnisse nicht möglich. Eine Erschließung des Grundstückes über die Plangebietsfläche würde darüber hinaus zu Konflikten bezüglich der Betriebsabläufe des Einkaufscenters, insbesondere während der Anlieferung, führen. Zudem weist das Gelände große Höhenversprünge auf und muss ggf. aufgefüllt werden, sodass in der Gesamtsicht eine Anbindung technisch nicht machbar ist.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und beschließt zu 2. außerhalb des Regelungsinhaltes des Bebauungsplanes, den Pantograph zu erhalten und in den neuen Kreisverkehr zu integrieren. Den geltend gemachten Belangen zu 3. und 4. wurde mit der zudem zwischenzeitlich aktualisierten Planung adäquat Rechnung getragen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt zu 5., der Anregung nicht zu folgen und an der bisherigen Plankonzeption festzuhalten.

2.               Herr N., Aachener Straße

möchte wissen, ob im Zuge des Projektes auch Querungshilfen für Fußgänger vorgesehen sind.

Stellungnahme der Verwaltung:

Im Zuge der zwischenzeitlich umfangreich abgestimmten Verkehrsmaßnahmen sind auch entsprechende Querungshilfen für Fußgänger vorgesehen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, den geltend gemachten Belangen wird im Rahmen der begleitenden Verkehrsmaßnahmen adäquat Rechnung getragen.

3.               Herr K., Alter Römerweg

möchte wissen ob nur eine Ein- und Ausfahrt zum und vom Einkaufscenter führe und ob die Möglichkeit geprüft worden sei, eventuell eine weitere Ein- und eine Ausfahrt anzubieten. Des Weiteren zeigt sich Herr K. besorgt, dass die Kunden eventuell Schleichwege z.B. durch die Begau oder Warden benutzen könnten.

Stellungnahme der Verwaltung:

Im Verkehrsgutachten der BSV GmbH vom Januar 2012 (Anlage 9) wurde dargelegt, dass geplante Ein- und Ausfahrt im Bereich des Kreisverkehrsovals für Besucher wie Lieferverkehr des Einkaufscenters die verkehrstechnisch beste Lösung ist. Darüber hinaus wurde die Realisierung einer zusätzlichen Zufahrt von der K 10 optional vorgemerkt, bedarf aber aufgrund des unterschiedlichen Höhenniveaus zwischen der K 10 (Eschweiler Straße) und dem Parkplatz sowie der dadurch benötigten Neigung der Zufahrt einer weiteren Überprüfung.

Die Nutzung von Schleichwegen durch die Kunden wurde in einer speziellen Simulation untersucht und ist nach gutachterlicher Beurteilung nicht zu besorgen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, den geltend gemachten Belangen wird damit adäquat Rechnung getragen.

4.               Frau D., Aachener Straße

Möchte wissen, ob sich an der Verkehrsführung etwas ändere, um auf den Parkplatz der Volksbank zu gelangen und ob man aus Richtung Mariadorf kommend auch den neuen Kreisverkehr umfahren müsse, um auf den Parkplatz zu gelangen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine konkrete Änderung der Verkehrsführung in Bezug auf die Zufahrt zum Parkplatz der Volksbank ist nicht vorgesehen, die angesprochene Verkehrsführung um den ovalen Kreisverkehr ergibt sich in der Folge aus Sicherheits- und Verkehrsabflussaspekten.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

5.               Herr H., Zeisigstraße

möchte wissen, ob ein Gutachten erstellt wurde, welches besagt, dass an dieser Stelle ein weiterer Discounter bzw. Vollsortimenter benötigt werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Planung liegt das verfolgte Gesamtziel einer guten flächendeckenden Sicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet Alsdorf zugrunde. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf aus 2008 legte dar, dass innerhalb des Stadtgebietes Alsdorf ein Potential für weitere Ansiedlungen des Einzelhandels gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wurde dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt und ausdrücklich als zu bevorzugende Fläche für die Entwicklung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel definiert. Damit soll insbesondere das Nahversorgungszentrum am Mariadorfer Dreieck mit Strahlwirkung auf die östlichen Alsdorfer Stadtteile nachhaltig gestärkt sowie stadtstrukturell arrondiert und attraktiviert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein vorhabenabgestimmtes Einzelhandelsgutachten (Anlage 10) bei der BBE Handelsberatung in Auftrag gegeben worden, welches im Laufe des Verfahrens aktualisiert wurde. Dieses Gutachten legt den Bedarf und die Tragfähigkeit eines Einkaufscenters mit einem Discounter und einem Vollsortimenter an dieser Stelle dar. Das Gutachten berücksichtigt in einer Variantenbetrachtung auch, dass das Nahversorgungszentrum „Hoengen/Jülicher Straße“ von der Bezirksregierung Köln nicht anerkannt wurde und auch von dort eine Fokussierung auf das Nahversorgungszentrum Mariadorf erfolgte. Zwischenzeitlich ist auch eine Plausibilitätsüberprüfung durch ein weiteres Fachbüro (CIMA Beratung und Management GmbH Köln) erfolgt (Anlage 11). Darüber hinaus sind durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen oder betriebsgefährdenden Umsatzverlagerungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt sowie die beiden benachbarten Nahversorgungszentren „Hoengen/Jülicher Straße“ und „Blumenrather Straße“ zu erwarten.

Insgesamt wird festgehalten, dass das geplante Vorhaben mit dem Einzelhandelskonzept (2008) der Stadt Alsdorf übereinstimmt und Versorgungsdefizite durch die Planung gedeckt werden können. Auch die Vorgaben des städteregionalen Einzelhandelskonzeptes (STRIKT) werden erfüllt (Anlage 13). Die Tragfähigkeitsanalyse belegt, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Alsdorf oder der Nachbarkommunen ausgelöst werden. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht. Im Weiteren wird auf die detaillierten Ausführungen des Einzelhandelsgutachtens verwiesen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Tragfähigkeit des Einzelhandelsvorhabens im Bereich des Nahversorgungszentrums Mariadorf zur Kenntnis.

6.               Herr K., Eichenstraße

fragt nach, ob der Neubau des Nahversorgungszentrums auch mit dem jetzigen Bestand vereinbar sei.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Planung liegt das verfolgte Gesamtziel einer guten flächendeckenden Sicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet Alsdorf zugrunde. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf aus 2008 legte dar, dass innerhalb des Stadtgebietes Alsdorf ein Potential für weitere Ansiedlungen des Einzelhandels gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wurde dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt und ausdrücklich als zu bevorzugende Fläche für die Entwicklung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel definiert. Damit soll insbesondere das Nahversorgungszentrum am Mariadorfer Dreieck mit Strahlwirkung auf die östlichen Alsdorfer Stadtteile nachhaltig gestärkt sowie stadtstrukturell arrondiert und attraktiviert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein vorhabenabgestimmtes Einzelhandelsgutachten (Anlage 10) bei der BBE Handelsberatung in Auftrag gegeben worden, welches im Laufe des Verfahrens aktualisiert wurde. Dieses Gutachten legt den Bedarf und die Tragfähigkeit eines Einkaufscenters mit einem Discounter und einem Vollsortimenter an dieser Stelle dar. Das Gutachten berücksichtigt in einer Variantenbetrachtung auch, dass das Nahversorgungszentrum „Hoengen/Jülicher Straße“ von der Bezirksregierung Köln nicht anerkannt wurde und auch von dort eine Fokussierung auf das Nahversorgungszentrum Mariadorf erfolgte. Zwischenzeitlich ist auch eine Plausibilitätsüberprüfung durch ein weiteres Fachbüro (CIMA Beratung und Management GmbH Köln) erfolgt (Anlage 11). Darüber hinaus sind durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen oder betriebsgefährdenden Umsatzverlagerungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt sowie die beiden benachbarten Nahversorgungszentren „Hoengen/Jülicher Straße“ und „Blumenrather Straße“ zu erwarten.

Insgesamt wird festgehalten, dass das geplante Vorhaben mit dem Einzelhandelskonzept (2008) der Stadt Alsdorf übereinstimmt und Versorgungsdefizite durch die Planung gedeckt werden können. Auch die Vorgaben des städteregionalen Einzelhandelskonzeptes (STRIKT) werden erfüllt (Anlage 13). Die Tragfähigkeitsanalyse belegt, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Alsdorf oder der Nachbarkommunen ausgelöst werden. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht. Im Weiteren wird auf die detaillierten Ausführungen des Einzelhandelsgutachtens verwiesen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Tragfähigkeit des Einzelhandelsvorhabens im Bereich des Nahversorgungszentrums Mariadorf zur Kenntnis.

7.               Herr B., Viehaustraße

möchte festgehalten wissen, dass es seiner Meinung nach, kein neues Einkaufzentrum und keine zweite Apotheke am Dreieck geben müsse.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Planung liegt das verfolgte Gesamtziel einer guten flächendeckenden Sicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet Alsdorf zugrunde. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf aus 2008 legte dar, dass innerhalb des Stadtgebietes Alsdorf ein Potential für weitere Ansiedlungen des Einzelhandels gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wurde dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt und ausdrücklich als zu bevorzugende Fläche für die Entwicklung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel definiert. Damit soll insbesondere das Nahversorgungszentrum am Mariadorfer Dreieck mit Strahlwirkung auf die östlichen Alsdorfer Stadtteile nachhaltig gestärkt sowie stadtstrukturell arrondiert und attraktiviert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein vorhabenabgestimmtes Einzelhandelsgutachten (Anlage 10) bei der BBE Handelsberatung in Auftrag gegeben worden, welches im Laufe des Verfahrens aktualisiert wurde. Dieses Gutachten legt den Bedarf und die Tragfähigkeit eines Einkaufscenters mit einem Discounter und einem Vollsortimenter an dieser Stelle dar. Das Gutachten berücksichtigt in einer Variantenbetrachtung auch, dass das Nahversorgungszentrum „Hoengen/Jülicher Straße“ von der Bezirksregierung Köln nicht anerkannt wurde und auch von dort eine Fokussierung auf das Nahversorgungszentrum Mariadorf erfolgte. Zwischenzeitlich ist auch eine Plausibilitätsüberprüfung durch ein weiteres Fachbüro (CIMA Beratung und Management GmbH Köln) erfolgt (Anlage 11). Darüber hinaus sind durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen oder betriebsgefährdenden Umsatzverlagerungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt sowie die beiden benachbarten Nahversorgungszentren „Hoengen/Jülicher Straße“ und „Blumenrather Straße“ zu erwarten.

Insgesamt wird festgehalten, dass das geplante Vorhaben mit dem Einzelhandelskonzept (2008) der Stadt Alsdorf übereinstimmt und Versorgungsdefizite durch die Planung gedeckt werden können. Auch die Vorgaben des städteregionalen Einzelhandelskonzeptes (STRIKT) werden erfüllt (Anlage 13). Die Tragfähigkeitsanalyse belegt, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Alsdorf oder der Nachbarkommunen ausgelöst werden. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht. Im Weiteren wird auf die detaillierten Ausführungen des Einzelhandelsgutachtens verwiesen.

Bezüglich der Ausstattung mit Apotheken im östlichen Stadtgebiet, stellt die Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung ein deutliches Versorgungsdefizit fest. Durch die geplante Apotheke würde sich demnach die Versorgungssituation im Nahbereich des Nahversorgungszentrums „Mariadorf/Aachener Straße“ signifikant verbessern und in etwa auf den Bundesdurchschnitt erhöhen. Negative Auswirkungen auf das Apothekenangebot in den umliegenden zentralen Versorgungsbereichen seien nicht zu erwarten.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur

Tragfähigkeit des Einzelhandelsvorhabens im Bereich des Nahversorgungszentrums Mariadorf zur Kenntnis und beschließt an der Plankonzeption festzuhalten.

8.               Herr K., Eichenstraße

Weist darauf hin, dass es sich bei dem jetzt geplanten Center um kein neues Angebot handele, sondern nur um eine Umverteilung der Kaufkraft.

Stellungnahme der Verwaltung:

Das geplante Einkaufscenter erhöht, durch den Wettbewerb der Nahversorger untereinander, die Angebotsvielfalt für den Kunden. In der Vergangenheit waren in diesem Einzugsbereich bereits mehrere Supermärkte wie Kaisers und Aldi vorhanden. Ziel ist es, diese Wettbewerbssituation zum Vorteil des Kunden wieder herzustellen.

Der Planung liegt das verfolgte Gesamtziel einer guten flächendeckenden Sicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet Alsdorf zugrunde. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf aus 2008 legte dar, dass innerhalb des Stadtgebietes Alsdorf ein Potential für weitere Ansiedlungen des Einzelhandels gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wurde dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt und ausdrücklich als zu bevorzugende Fläche für die Entwicklung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel definiert. Damit soll insbesondere das Nahversorgungszentrum am Mariadorfer Dreieck mit Strahlwirkung auf die östlichen Alsdorfer Stadtteile nachhaltig gestärkt sowie stadtstrukturell arrondiert und attraktiviert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein vorhabenabgestimmtes Einzelhandelsgutachten (Anlage 10) bei der BBE Handelsberatung in Auftrag gegeben worden, welches im Laufe des Verfahrens aktualisiert wurde. Dieses Gutachten legt den Bedarf und die Tragfähigkeit eines Einkaufscenters mit einem Discounter und einem Vollsortimenter an dieser Stelle dar. Das Gutachten berücksichtigt in einer Variantenbetrachtung auch, dass das Nahversorgungszentrum „Hoengen/Jülicher Straße“ von der Bezirksregierung Köln nicht anerkannt wurde und auch von dort eine Fokussierung auf das Nahversorgungszentrum Mariadorf erfolgte. Zwischenzeitlich ist auch eine Plausibilitätsüberprüfung durch ein weiteres Fachbüro (CIMA Beratung und Management GmbH Köln) erfolgt (Anlage 11). Darüber hinaus sind durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen oder betriebsgefährdenden Umsatzverlagerungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt sowie die beiden benachbarten Nahversorgungszentren „Hoengen/Jülicher Straße“ und „Blumenrather Straße“ zu erwarten.

Insgesamt wird festgehalten, dass das geplante Vorhaben mit dem Einzelhandelskonzept (2008) der Stadt Alsdorf übereinstimmt und Versorgungsdefizite durch die Planung gedeckt werden können. Auch die Vorgaben des städteregionalen Einzelhandelskonzeptes (STRIKT) werden erfüllt (Anlage 13). Die Tragfähigkeitsanalyse belegt, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Alsdorf oder der Nachbarkommunen ausgelöst werden. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht. Im Weiteren wird auf die detaillierten Ausführungen des Einzelhandelsgutachtens verwiesen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Tragfähigkeit des Einzelhandelsvorhabens im Bereich des Nahversorgungszentrums Mariadorf zur Kenntnis.

9.               Frau D., Aachener Straße

fragt nach in wie weit der Schallschutz berücksichtigt werde.

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine schalltechnische Untersuchung des Vorhabens (Anlage 14) wurde bei der ADU   

cologne GmbH in Auftrag gegeben, die letzte Gutachtenversion datiert vom November 2011. Zudem erfolgten umfangreiche Abstimmungen mit der Unteren Immissionsschutzbehörde der Städteregion Aachen. Die geforderten Immissionsrichtwerte werden demnach tagsüber um 6 dB und nachts um 4 dB unterschritten. Zur Erreichung dieser Werte werden unter anderem die Anlieferungsbereiche eingehaust und mit Rolltoren und einer Schalldämmung versehen, sowie der Anlieferungszeitraum auf 6 – 22 Uhr begrenzt.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, den Belangen zum Schallschutz ist damit adäquat Rechnung getragen.

10.               Herr N., Aachener Straße

möchte wissen ob eine fußläufige Verbindung zur „Vogelsiedlung“ möglich sein wird.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Bushof ist über einen kleinen Fußweg direkt mit dem Einkaufscenter verbunden. Eine direkte fußläufige Verbindung zur Vogelsiedlung wird dann über den bestehenden Fußweg nördlich des Bushofes möglich sein.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, dem in Rede stehenden Belang ist damit adäquat Rechnung getragen.

11.               Herr S., Barbarastraße

Bittet darum noch einmal den Unterschied zwischen Discounter und Vollsortimenter für alle Anwesenden deutlich zu machen und fragt nach, welche Geschäfte genau in diesem Center Platz finden sollen.

Herr S. möchte in dem Zusammenhang noch wissen, ob es sich bei dem Betreiber des Vollsortimenters um einen freien Einzelhändler handele oder die Zentrale selbst.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu den Trägern der Nahversorgung in der breitgefächerten Einzelhandelslandschaft zählen Geschäfte des Lebensmitteleinzelhandels unterschiedlichster Größe und Ausrichtung. Als Discounter bezeichnet man i.d.R. Unternehmen des stationären Einzelhandels, die sich tendenziell durch ein eher schmales und flaches Warensortiment, einfache Warenpräsentation, eher kleinere Verkaufsflächen und durch geringere Verkaufspreise als bei Mitbewerbern anderer Betriebsform auszeichnen. Unter die Discounter fallen bspw. Lebensmittelmärkte wie Aldi, Lidl, Penny, Netto, Norma etc.. Ein solcher Discounter hat i.d.R. ein Artikelsortiment von 1200 – 4000 Produkten bei durchschnittl. Verkaufsflächen von 800 m² und etwas mehr. Es existieren bspw. auch Unterschiede zwischen den verschiedenen Discountern, da beispielsw. Aldi 1200-1400 Artikel und Netto 4000 Artikel im Sortiment führe.

Ein sog. Vollsortimenter hingegen weist ein deutlich umfangreicheres Sortiment auf durchschnittl. 35.000 - 40.000 Produkten mit verstärktem Fokus auf Auswahl, Präsentation und unterschiedlichste Qualitäten sowie eine Verkaufsfläche von 1500 m² und mehr auf (bspw. Rewe, Edeka, Kaisers etc.).

Angaben zum endgültigen Betreiber können zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht erfolgen. Die Frage bezieht sich zudem nicht auf den Regelungsinhalt bzw. die Festsetzungsmöglichkeit eines Bebauungsplanes.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, die Betreiberfrage ist nicht Regelungsinhalt des hiesigen Bebauungsplanes.

12.               Herr K., Jülicher Straße

erkundigt sich nach dem weiteren zeitlichen Ablauf bzw. fragt an, wann mit einem

Baubeginn zu rechnen sei.

Stellungnahme der Verwaltung:

Nach der inzwischen durchgeführten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung folgt die Abwägung der vorgebrachten Anregungen und Bedenken der Bürger/innen und der Träger öffentlicher Belange im Ausschuss für Stadtentwicklung. Im nächsten Schritt wird der Bebauungsplan für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Dadurch wird noch einmal die Möglichkeit zur Äußerung von Bedenken gegeben, welche erneut im Ausschuss und im Rat abgewogen werden. Sollten keine schwerwiegenden Bedenken bestehen, erfolgt die Rechtskraft durch den Satzungsbeschluss sowie die Genehmigung durch die Bezirksregierung.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

13.               Frau K., Eichenstraße

fragt nach, ob es sich bei dem Discounter um Netto handele.

Stellungnahme der Verwaltung:

Angaben zum endgültigen Betreiber können zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht erfolgen. Die Frage bezieht sich zudem nicht auf den Regelungsinhalt bzw. die Festsetzungsmöglichkeit eines Bebauungsplanes.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, die Betreiberfrage ist nicht Regelungsinhalt des hiesigen Bebauungsplanes.

14.               Herr H., Zeisigstraße

verweist auf die Lebensmittelmärkte in der näheren Umgebung wie z.B. Penny, Netto und REWE.

Herr H. weist darauf hin, dass der angesprochene Fußweg Vogelsiedlung / Müschekamp II und III bereits vorhanden sei. Er gibt zu bedenken, dass in diesem Zusammenhang über einen Ausbau bzw. eine Pflege dieses Weges nachgedacht werden sollte.

Stellungnahme der Verwaltung:

Das geplante Einkaufscenter erhöht, durch den Wettbewerb der Nahversorger untereinander, die Angebotsvielfalt für den Kunden. In der Vergangenheit waren in diesem Einzugsbereich bereits mehrere Supermärkte wie Kaisers und Aldi vorhanden. Ziel ist es, diese Wettbewerbssituation zum Vorteil des Kunden wieder herzustellen.

Der Planung liegt das verfolgte Gesamtziel einer guten flächendeckenden Sicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet Alsdorf zugrunde. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf aus 2008 legte dar, dass innerhalb des Stadtgebietes Alsdorf ein Potential für weitere Ansiedlungen des Einzelhandels gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wurde dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt und ausdrücklich als zu bevorzugende Fläche für die Entwicklung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel definiert. Damit soll insbesondere das Nahversorgungszentrum am Mariadorfer Dreieck mit Strahlwirkung auf die östlichen Alsdorfer Stadtteile nachhaltig gestärkt sowie stadtstrukturell arrondiert und attraktiviert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein vorhabenabgestimmtes Einzelhandelsgutachten (Anlage 10) bei der BBE Handelsberatung in Auftrag gegeben worden, welches im Laufe des Verfahrens aktualisiert wurde. Dieses Gutachten legt den Bedarf und die Tragfähigkeit eines Einkaufscenters mit einem Discounter und einem Vollsortimenter an dieser Stelle dar. Das Gutachten berücksichtigt in einer Variantenbetrachtung auch, dass das Nahversorgungszentrum „Hoengen/Jülicher Straße“ von der Bezirksregierung Köln nicht anerkannt wurde und auch von dort eine Fokussierung auf das Nahversorgungszentrum Mariadorf erfolgte. Zwischenzeitlich ist auch eine Plausibilitätsüberprüfung durch ein weiteres Fachbüro (CIMA Beratung und Management GmbH Köln) erfolgt (Anlage 11). Darüber hinaus sind durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen oder betriebsgefährdenden Umsatzverlagerungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt sowie die beiden benachbarten Nahversorgungszentren „Hoengen/Jülicher Straße“ und „Blumenrather Straße“ zu erwarten.

Insgesamt wird festgehalten, dass das geplante Vorhaben mit dem Einzelhandelskonzept (2008) der Stadt Alsdorf übereinstimmt und Versorgungsdefizite durch die Planung gedeckt werden können. Auch die Vorgaben des städteregionalen Einzelhandelskonzeptes (STRIKT) werden erfüllt (Anlage 13). Die Tragfähigkeitsanalyse belegt, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Alsdorf oder der Nachbarkommunen ausgelöst werden. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht. Im Weiteren wird auf die detaillierten Ausführungen des Einzelhandelsgutachtens verwiesen.

Die Anregungen bezüglich des Weges werden zur Kenntnis genommen, allerdings ist die Pflege von Wegen nicht Regelungsinhalt von Bebauungsplänen. Darüber hinaus liegt die Wegeverbindung außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr. 305.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Tragfähigkeit des Einzelhandelsvorhabens und die Anregungen des Herrn H. zur Pflege des vorhandenen Weges zur Kenntnis.

15.               Frau S., Rolandstraße

fragt nach, ob der Netto-Markt an der Querstraße und der geplante Netto-Markt am Neuen Markt dem Markt am Dreieck zum Opfer fallen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Netto-Markt am Neuen Markt wurde im Dezember 2011 eröffnet. Über die zukünftige Entwicklung des Marktes an der Querstraße könne nach Aussagen des Expansionsleiters zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussage getroffen werden.

Das geplante Einkaufscenter erhöht, durch den Wettbewerb der Nahversorger untereinander, die Angebotsvielfalt für den Kunden. In der Vergangenheit waren in diesem Einzugsbereich bereits mehrere Supermärkte wie Kaisers und Aldi vorhanden. Ziel ist es, diese Wettbewerbssituation zum Vorteil des Kunden wieder herzustellen.

Der Planung liegt das verfolgte Gesamtziel einer guten flächendeckenden Sicherung der Nahversorgung im Stadtgebiet Alsdorf zugrunde. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf aus 2008 legte dar, dass innerhalb des Stadtgebietes Alsdorf ein Potential für weitere Ansiedlungen des Einzelhandels gegeben ist. Die Fläche des Plangebietes wurde dabei als potentieller Expansionsbereich beurteilt und ausdrücklich als zu bevorzugende Fläche für die Entwicklung von großflächigem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel definiert. Damit soll insbesondere das Nahversorgungszentrum am Mariadorfer Dreieck mit Strahlwirkung auf die östlichen Alsdorfer Stadtteile nachhaltig gestärkt sowie stadtstrukturell arrondiert und attraktiviert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein vorhabenabgestimmtes Einzelhandelsgutachten (Anlage 10) bei der BBE Handelsberatung in Auftrag gegeben worden, welches im Laufe des Verfahrens aktualisiert wurde. Dieses Gutachten legt den Bedarf und die Tragfähigkeit eines Einkaufscenters mit einem Discounter und einem Vollsortimenter an dieser Stelle dar. Das Gutachten berücksichtigt in einer Variantenbetrachtung auch, dass das Nahversorgungszentrum „Hoengen/Jülicher Straße“ von der Bezirksregierung Köln nicht anerkannt wurde und auch von dort eine Fokussierung auf das Nahversorgungszentrum Mariadorf erfolgte. Zwischenzeitlich ist auch eine Plausibilitätsüberprüfung durch ein weiteres Fachbüro (CIMA Beratung und Management GmbH Köln) erfolgt (Anlage 11). Darüber hinaus sind durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen oder betriebsgefährdenden Umsatzverlagerungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt sowie die beiden benachbarten Nahversorgungszentren „Hoengen/Jülicher Straße“ und „Blumenrather Straße“ zu erwarten.

Insgesamt wird festgehalten, dass das geplante Vorhaben mit dem Einzelhandelskonzept (2008) der Stadt Alsdorf übereinstimmt und Versorgungsdefizite durch die Planung gedeckt werden können. Auch die Vorgaben des städteregionalen Einzelhandelskonzeptes (STRIKT) werden erfüllt (Anlage 13). Die Tragfähigkeitsanalyse belegt, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Alsdorf oder der Nachbarkommunen ausgelöst werden. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht. Im Weiteren wird auf die detaillierten Ausführungen des Einzelhandelsgutachtens verwiesen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

16.               Herr S., Barbarastraße

möchte wissen wie lang die Bauphase ca. dauern werde.

Stellungnahme der Verwaltung:

Ab Baubeginn werde nach Aussage des Projektentwicklers mit einer Bauzeit von ca. 9 Monaten, inklusive der neuen Verkehrsführung, gerechnet. Die Frage bezieht sich jedoch nicht auf den Regelungsinhalt des Bebauungsplanes.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, die Frage ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.

17.               Herr O., Korneliusstraße

Möchte wissen um welchen Investor es sich bei diesem Projekt handele.

Stellungnahme der Verwaltung:

Investor ist die Firma Schlun Real Estate. Die Frage bezieht sich jedoch nicht auf den Regelungsinhalt auf Ebene des Flächennutzungsplans oder des Bebauungsplanes.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, die Frage ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.

B. Beschlussfassung über die vorgebrachten Anregungen aus der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB

Übersicht der Anregungen der Träger öffentlicher Belange siehe Anlage 17.

Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurden folgende Anregungen vorgebracht:

1.               Bezirksregierung Arnsberg, Schreiben vom 25.05.2011 (Anlage 18)

Der Planungsbereich befindet sich im Entwicklungsbereich des früheren Steinkohlenbergbaus. Hier kann es durch einen Grubenwasseranstieg zu Hebungen an der Tagesoberfläche kommen. Inwieweit das Grundstück Bodenbewegungen unterliegt, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Diesbezüglich wird empfohlen ebenfalls die EBV GmbH am Verfahren zu beteiligen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die EBV GmbH wird im nächsten Verfahrensschritt, der Offenlage des Bebauungsplanes, beteiligt. In den Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen: „Der Planungsbereich befindet sich im Entwicklungsbereich des früheren Steinkohlenbergbaus. Hier kann es durch einen Grubenwasseranstieg zu Hebungen an der Tagesoberfläche kommen“.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, die geltend gemachten Belange werden durch die Aufnahme eines Hinweises in den Bebauungsplan adäquat berücksichtigt.

2.               ENWOR GmbH, Herzogenrath, Schreiben vom 25.05.2011 (Anlage 19)

Die Firma ENWOR teilt mit, dass aus versorgungstechnischer Sicht, für die Trinkwasserversorgung keine Bedenken bestehen. Es wird ein Bestandsplan der Trinkwasserleitungen überreicht, der bei den weiteren Planungen zu berücksichtigen und zu beachten ist. Falls bei Realisierung des Vorhabens Versorgungsleitungen umgelegt bzw. gesichert werden müssen, richtet sich die damit verbundene Kostenfrage nach dem gültigen Konzessionsvertrag.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Abstimmung mit den Versorgern, zu denen auch die ENWOR gehört, erfolgt im Rahmen der Erschließungsplanung. Der Hinweis auf die Kostenfrage bezüglich der Sicherung von Versorgungsleitungen im Rahmen der Realisierung wird ebenfalls zur Kenntnis genommen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung bezüglich der Trinkwasserversorgung zur Kenntnis.

3.               Landesbetrieb Straßenbau NRW, Schreiben vom 26.05.2011 (Anlage 20)

Der Landesbetrieb Straßenbau äußert zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 305 „Am Viehau“ keine grundsätzlichen Bedenken.

Es wird darauf hingewiesen, dass durch das Vorhaben die künftige Verkehrsentwicklung beeinflusst wird. An dem vorhandenen signalisierten Knoten L 136 / K 10 soll in Abstimmung mit dem Landesbetrieb eine Programmänderung der Lichtsignalanlage durchgeführt werden. Zusätzlich soll eine Rechtsabbiegerspur an der nördlichen Kreuzungszufahrt errichtet werden.

Für die Änderung des Knotenpunktes L 136 / K10 ist zwischen dem Landesbetrieb und der Stadt Alsdorf eine Verwaltungsvereinbarung notwendig. Mit dem Bau der Anbindung darf vor Abschluss der Vereinbarung nicht begonnen werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erfolgte bereits eine umfangreiche Abstimmung hinsichtlich der zukünftigen Verkehrsentwicklung mit dem Landesbetrieb Straßen NRW. Neben der Einrichtung einer zusätzlichen Rechtsabbiegerspur an der nördlichen Kreuzungszufahrt des Knotenpunktes L 136 / K10 und der Programmänderung der Lichtsignalanlage ist auch ein weiterer Rechtsabbiegerstreifen an der östlichen Zufahrt vorgesehen. Dadurch soll dem gesteigerten Verkehrsaufkommen aufgrund des neu zu errichtenden Einkaufscenters Rechnung getragen und ein Rückstau in den östlich des Knotenpunktes gelegenen Kreisverkehr verhindert werden. Laut dem Verkehrsgutachten der BSV GmbH vom Januar 2012 (Anlage 9) soll zur weiteren Stauraumverlängerung eine zweispurige Ausfahrt aus dem Kreisverkehr realisiert werden. Auch an der südlichen Kreuzungszufahrt (L136) wird der vorhandene Stauraum durch die Markierung einer zweiten Fahrspur bedarfsorientiert verlängert. Dabei wird ein Aufstellbereich für Linksabbieger in die Ehrenstraße berücksichtigt. Im Zuge dieses Umbaus sollen die vorhandenen Taxistände auf die westliche Straßenseite und die Liefer- und Ladezone weiter nach Süden verlagert werden. Zudem wird der Aufstellwinkel der westlich gelegenen Schrägparkplätze auf 45° angepasst. Zusätzlich wird durch eine Programmänderung der Lichtsignalanlage des Knotenpunktes L 136 / K10 eine separate Führung der Linksabbieger realisiert. Durch diese Maßnahmen verbessert sich für den Knotenpunkt, laut Verkehrsgutachten der BSV GmbH vom Januar 2012 (Anlage 9), die Verkehrsqualität in Bezug auf den Kfz-Verkehr von Stufe F nach Stufe C, bzw. von C nach B. Insgesamt wird für den Knoten eine gleichbleibende Kfz-Verkehrsqualität der Stufe C und für den Fußgängerverkehr eine Qualitätsverbesserung von Stufe E/D auf D erreicht.

Hinsichtlich der genannten Verkehrsmaßnahmen wird eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung zwischen der Stadt Alsdorf und dem Landesbetrieb Straßenbau NRW (auch Städteregion Aachen) abgeschlossen. Die detaillierte Abstimmung der Ausführungsplanung und die Erarbeitung entspr. Verwaltungsvereinbarungen erfolgen parallel zum Bebauungsplanverfahren mit dem Landesbetrieb Straßenbau durch den Fachbereich 4 – Bauen und Verkehr/ FG 4.1 Bauverwaltung / FG 4.3 Hoch-, Tiefbau- und Verkehrsplanung der Stadt Alsdorf

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Verkehrsplanung zur Kenntnis, den geltend gemachten Belangen wird mit dem vorbeschriebenen Vorgehen im weiteren Verfahren Rechnung getragen.

4.               IHK Aachen, Schreiben vom 31.05.2011 (Anlage 21)

Gegen die beabsichtigte Planung bestehen seitens der Industrie- und Handelskammer (IHK) Aachen keine Bedenken.

Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass die Berechnung in der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - auf Seite 12 f. nicht nachvollziehbar sei. Nach den zur Verfügung stehenden Daten der Gesellschaft für Konsumforschung, dem Entwurf des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Alsdorf sowie den Unterlagen der IHK Aachen stelle sich die Situation wie folgt dar:

Berechnung des voraussichtlichen Umsatzes

* Quelle: u.a. EHI 2010

** Quelle: eigene Berechnung auf Basis der EHI 2010

Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraft im NVZ Mariadorf

* Quelle: GfK 2010

** Quelle: eigene Berechnung auf Basis der GfK 2008

Lediglich im Drogeriesortiment ist eine geringfügige Überschreitung der vorhandenen Kaufkraft zu verzeichnen, die nach der Auffassung der IHK Aachen jedoch keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche haben wird.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die in der Begründung gemachten Angaben beruhen auf den Werten aus der Auswirkungsanalyse (Anlage 10) der BBE Handelsberatung. Unterschiede zu den Berechnungen der IHK ergeben sich aus der Verwendung unterschiedlicher Basisdaten. Während die IHK bei den Berechnungen der Flächenproduktivität und der Kaufkraftpotenziale auf veröffentlichte Handelsdaten und standardisierte Berechnungsverfahren zurückgegriffen hat, verwendete die BBE Handelsberatung Daten, welche auf einer differenzierten Standortanalyse beruhen, einen betreiberspezifischen Ansatz besitzen und die lokalen Gegebenheiten berücksichtigen.

Zudem unterscheiden sich die Daten der Kaufkraftansätze für Nahrungsmittel nur marginal (BBE: 1.915 €/EW, IHK: 1.976 €/EW) und bleiben ohne Einfluss auf das Ergebnis. Die Unterschiede zwischen den Gruppen „Drogerieartikel“ und „Apotheke“ können, da in der Summe annähernd der gleiche Wert erreicht wird (BBE: 725 €/EW, IHK: 775 €/EW), auf den unterschiedlichen Zuordnungen der einzelnen Teilsortimente (z.B. freiverkäufliche Arzneimittel, Pflegeprodukte) beruhen. Dennoch sind beide Verbrauchsangaben plausibel und können verwendet werden.

Die von der BBE verwendete Methode wurde durch ein zusätzlich bei der CIMA Beratung und Management GmbH in Auftrag gegebenes Gutachten (Anlage 11) vom 06.11.2011 bestätigt, welches die Auswirkungsanalyse (Anlage 10) der BBE Handelsberatung auf Plausibilität überprüft hat. In der Stellungnahme der CIMA wird empfohlen die Daten der BBE Handelsberatung für das weitere Planverfahren zu verwenden. Nicht zuletzt teilen sowohl die IHK als auch die BBE die Auffassung, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen entstehen. Mit Schreiben vom 16.11.2011 hat die IHK bestätigt, dass das Vorhaben die planungsrechtlichen und landesplanerischen Voraussetzungen erfülle, verbunden mit dem Hinweis, dass andere Betriebe keinen Schutzanspruch gegenüber Konkurrenz besitzen; insofern werde das Gesamtinteresse der Wirtschaft nicht verletzt und seitens der IHK keine Bedenken gegen das Vorhaben vorgebracht.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung bezüglich der Tragfähigkeitsanalyse der BBE Handelsberatung und dem Gutachten der CIMA Beratung und Management GmbH zur Kenntnis; den geltend gemachten Belangen ist damit adäquat Rechnung getragen.

5.               Straßen.NRW, Landesbetrieb Straßenbau NRW - Autobahnniederlassung Krefeld -, Schreiben vom 06.06.2011 (Anlage 22)

Gegen die o. a. Bauleitplanung werden seitens des Landesbetriebes Straßenbau NRW keine Bedenken erhoben, wenn folgende Punkte beachtet werden:

1. Der Nahbereich entlang der Autobahn unterliegt den Bestimmungen des § 9 Fernstraßengesetz (FStrG), wonach die, in den „Allgemeinen Forderungen“ (Anlage 22) dokumentierten, Belange der Straßenbauverwaltung zu berücksichtigen sind. Es ist ein Hinweis auf die Schutzzonen der Autobahn gemäß § 9 (1 + 2) FStrG in den Textteil des Bauleitplanes aufzunehmen und die Schutzzone bei Bedarf einzutragen.

2. Werbeanlagen jeglicher Art mit Wirkung zu den freien Strecken klassifizierter Straßen sind innerhalb der Werbeverbotszonen grundsätzlich verboten und bedürfen in den wenigen möglichen Ausnahmefällen der gesonderten Zustimmung der Straßenbauverwaltung.

3. Ebenso ist auszuschließen, dass blendende Lichtquellen vom Plangebiet aus mit Wirkung zur Autobahn angebracht werden.

4. Gegenüber der Straßenbauverwaltung können weder jetzt noch zukünftig aus dieser Planung Ansprüche auf aktiven oder passiven Lärmschutz geltend gemacht werden.

5. Den klassifizierten Straßengrundstücken darf weder mittelbar noch unmittelbar Oberflächenwasser von den Anliegergrundstücken zugeführt werden.

6. Sogenannte „Pflichtstellplätze“ sind als feste Bestandteile eines Gebäudekomplexes anzusehen und daher gilt auch für sie das Anbauverbot.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1.               Die Bestimmungen des § 9 FStrG wurden in den bisherigen Planungsschritten berücksichtigt und werden auch in das weitere Verfahren einbezogen. Folgender Hinweis wird in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 305 - „Am Viehau“ - übernommen: “Gemäß § 9 FStrG besteht entlang der Bundesautobahn A 44 und ihrer Anschlussstellen in einer Entfernung von bis zu 40 m ein Bauverbot (Bauverbotszone). Im Abstand von 40 bis 100 m sind bauliche Anlagen durch die zuständige Stelle der Straßenbauverwaltung zustimmungspflichtig (Baubeschränkungszone).“

Zu 2.               Der Bebauungsplan (Anlage 4) setzt eine Fläche für einen Werbepylon fest, die ausreichend weit von der BAB 44 entfernt ist.

Zu 3.               Die durch das Vorhaben entstehenden Lichtquellen werden entsprechend so angebracht, dass sie keine Wirkung zur benachbarten BAB 44 entwickeln.

Zu 4.               Es handelt sich bei dem Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - um die Realisierung eines Einzelhandelsvorhabens, welches selbst Schallemissionen verursacht. Diese wurden im Rahmen des Schallschutzgutachtens (Anlage 14) der ADU cologne GmbH, vom November 2011, untersucht und unterschreiten die geforderten Immissionsrichtwerte tagsüber um 6 dB und nachts um 4 dB. Das Vorhaben selbst ist als nicht schutzbedürftig einzustufen. Es schirmt außerdem die an das Plangebiet angrenzenden Wohn- und Mischnutzungen gegen Schallemissionen von der östlich gelegenen BAB 44 ab. Darüber hinaus besteht bereits ein Lärmschutzwall entlang BAB 44, dessen Lärmschutzwirkung durch die vorgesehenen Pflanzmaßnahmen, im Rahmen des ökologischen Ausgleichs für den Bebauungsplan Nr. 305, zusätzlich erhöht wird.

Zu 5.               Die Versickerung des auf dem Plangrundstück anfallenden Niederschlagswassers erfolgt gemäß § 51a Abs. 1 LWG auf dem Grundstück selbst, in einem Versickerungsbecken in nordöstlicher Lage zum geplanten Gebäude. Darüber hinaus ist aufgrund der Topografie des Geländes und dem bestehenden Lärmschutzwall entlang der BAB 44 ein Abfließen des auf dem Plangebiet anfallenden Oberflächenwassers auf die BAB 44 unmöglich.

Zu 6.               Im Rahmen des Bebauungsplanes werden die für das Vorhaben erforderlichen Stellplätze festgesetzt. Diesbezüglich wird zur Kenntnis genommen, dass diese Stellplätze als feste Bestandteile eines Gebäudekomplexes anzusehen sind.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zu den Punkten 3. – 6. zur Kenntnis. Er beschließt im Bebauungsplan eine Fläche für Werbeanlagen in ausreichender Entfernung zur BAB 44 festzusetzen und den Hinweis: „Gemäß § 9 FStrG besteht entlang der Bundesautobahn A 44 und ihrer Anschlussstellen in einer Entfernung von bis zu 40 m ein Bauverbot (Bauverbotszone). Im Abstand von 40 bis 100 m sind bauliche Anlagen durch die zuständige Stelle der Straßenbauverwaltung zustimmungspflichtig (Baubeschränkungszone).“ in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 305 aufzunehmen. Den geltend gemachten Belangen ist damit adäquat Rechnung getragen.

6.               Städteregion Aachen, Schreiben vom 14.06.2011 (Anlage 23)

Aus Sicht der Städteregion Aachen bestehen gegen das vorgelegte Bauleitplanverfahren keine grundsätzlichen Bedenken. Im Einzelnen werden folgende Anregungen und Hinweise vorgebracht:

1.   Wasserwirtschaft:

Die anfallenden Schmutzwässer sind der öffentlichen Kanalisation zuzuleiten.

Für die Entsorgung der anfallenden Niederschlagswässer ist aufgrund der vorliegenden topographischen Lage eine detaillierte Prüfung der wasserwirtschaftlichen Gegebenheiten erforderlich. Hierzu bitte ich um Vorlage des Bodengutachtens und der hydraulischen Bemessung der Versickerungsanlagen.

2.   Immissionsschutz:

Aus Sicht des vorbeugenden Immissionsschutzes werden gegen das Planvorhaben keine Bedenken erhoben, wenn die schalltechnische Untersuchung der ADU Cologne über die zu erwartende Geräuschemission und -immission nach Errichtung eines Nahversorgungszentrums „Mariadorfer Dreieck“, Stand Mai 2011, Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 305 - Am Viehau - wird.

3.   Landschaftsschutz:

Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen aus landschaftspflegerischer Sicht keine Bedenken, wenn folgender Hinweis im weiteren Verfahren beachtet wird:

“Um einer Nutzung als Lagerfläche oder Ähnlichem entgegen zu wirken, sind die privaten Grünflächen an der Nord- und Ostseite des Plangebietes zu den Nutzflächen hin durch eine dauerhafte Zaunanlage oder durch Anlage einer Schnitthecke bestehend aus den Gehölzen der Artenliste - Heckenpflanzen – abzugrenzen“.

4.    A 61 - Immobilienmanagement und Verkehr:

Zur Förderung des Radverkehrs wird angeregt, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB geeignete Flächen auf dem Grundstück für das Fahrradparken im Bebauungsplan festzusetzen oder über textliche Festsetzungen vorzuschreiben. Die Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs (EAR 05) geben hierzu entsprechende Richtwerte für die Anzahl der Fahrradstellplätze.

Weiterhin wird angeregt, in Verhandlungen mit den Betreibern die Installationen hochwertiger Fahrradhalter für die Fahrradstellplätze zu vereinbaren, die ein stabiles, komfortables und sicheres Abstellen der Fahrräder gewährleisten (keine sogenannten „Felgenknicker“).

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1.               Wasserwirtschaft:

Das anfallende Schmutzwasser wird in den vorhandenen Kanal in der Aachener Straße eingeleitet. Das Bodengutachten (Anlage 15) ist den Unterlagen in der frühzeitigen Beteiligung beigefügt worden und wird im Rahmen der Offenlage erneut beigefügt werden. Die hydraulische Bemessung der Versickerungsanlagen erfolgt im Rahmen der Baugenehmigung. Im Bauleitplanverfahren ist lediglich der Nachweis der theoretischen Umsetzbarkeit zu erbringen.

Zu 2.               Immissionsschutz:

Die schalltechnische Untersuchung der ADU Cologne vom November 2011 (Anlage 14) wird den Planunterlagen im Rahmen der Offenlage beigefügt. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass bei einer Einhausung der Anlieferung mit Rolltoren, der Umsetzung der geplanten Wegeführung und weiteren bauseitigen und schallschutztechnischen Maßnahmen die geforderten Immissionsrichtwerte tagsüber um 6 dB und nachts um 4 dB unterschritten werden.

Zu 3.               Landschaftsschutz:

Für die privaten Grünflächen gibt es im Plan bereits Festsetzungen zur Begrünung mit Bäumen. Von einer Umzäunung wird aus Gründen der Gestaltung und des Ortsbildschutzes abgesehen. Eine Gefahr der Nutzung als Lagerflächen besteht, aufgrund der geplanten Nutzung und der Pflanzbindungen, nicht.

Zu 4.               A 61 - Immobilienmanagement und Verkehr:

Im Bebauungsplan werden keine verbindliche Stellplatzzahlen oder Flächen für das Fahrradparken vorgeschrieben. Auf dem Grundstück sind jedoch ausreichende Flächen für Fahrradstellplätze vorhanden und die Ansicht der Gebäudefront (Anlage 3) belegt, dass im Frontbereich der Märkte Fahrradabstellanlagen realisiert werden sollen. Diesbezügliche Regelungen erfolgen auf Baugenehmigungsebene.

Eine Einflussnahme auf die Wahl der Fahrradständermodelle ist ebenfalls nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplanes.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zum zur Kenntnis. Den geltend gemachten Belangen zu 1. Wasserwirtschaft und zu 2. Immissionsschutz ist mit der hiesigen Planung und Begutachtung adäquat Rechnung getragen. Der Ausschuss beschließt zu 3. Landschaftsschutz, von einer Umzäunung der privaten Grünflächen an der Nord- und Ostseite des Plangebietes aus gestalterischen Gründen und aus Gründen des Ortsbildschutzes abzusehen. Die geltend machten Belangen zu 4. werden nicht im Bebauungsplanverfahren, jedoch auf Baugenehmigungsebene adäquat berücksichtigt.

7.               RWE Power AG, Schreiben vom 15.06.2011 (Anlage 24)

Von RWE bestehen aus Bergschadensgesichtspunkten des Braunkohlenbergbaus keine Anregungen oder Bedenken. Es wird darauf hingewiesen, dass sich das ausgewiesene Plangebiet teilweise auf Böden befindet, die humoses Bodenmaterial enthalten. Den mitgesendeten Unterlagen war jedoch zu entnehmen, dass diese bereits im Bebauungsplanentwurf verzeichnet sind.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Informationen über die Lage von Böden mit humosem Bodenmaterial werden auch in die endgültige Fassung des Bebauungsplans übertragen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis, den geltend gemachten Belangen wird damit adäquat Rechnung getragen.

8.               BUND – Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V., Schreiben vom 17.06.2011 (Anlage 25)

Aus Sicht des BUND e.V. bestehen folgende Bedenken gegen das Vorhaben:

1.             Der Bund e.V. lehnt die im Einzelhandelskonzept vorgesehene Aufgabe des Nahversorgungsbereiches Hoengen aus Gründen der demographischen Entwicklung (ortsnahe, fußläufige Versorgung) und der Verkehrsvermeidung ab. Die Ansiedlung eines weiteren Einkaufszentrums führt zu einer unnötigen Schwächung des Einkaufszentrums Hoengen.

2.             Darüber hinaus wird das Vorhaben abgelehnt, da sich am Mariadorfer Dreieck bereits ein Vollsortiment-Discounter angesiedelt hat. Die hochwertigen Bauflächen sollten daher weiterhin für Gewerbeansiedlungen vorgehalten werden, um langfristig mehr und bessere Arbeitsplätze sichern.

3.             Auch wird die Formulierung “qualitative hochwertige Architektur”, “farbliche Highlights” und “optisches Erlebnis” nicht verstanden. Der Bund e.V. fordert eine der Umgebung angepasste Architektur und Farbgebung.

4.             Die Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung, ebenso die Bebauung durch Nebenanlagen, ist zu 100 % in der Eingriffsbilanzierung zu berücksichtigen.

5.             Die Firstrichtung soll festgeschrieben werden, um eine optimale (nachträgliche) Solarnutzung zu gewährleisten.

6.             Zur Förderung der Biodiversität und des Kleinklimas, dem Regenwasserrückhalt und zur Ortsbildverschönerung sollte eine Dachbegrünung festgesetzt werden.

7.             Neben dem Eingangsbereich sind fahrradfreundliche Abstellanlagen zur Förderung des Radverkehrs verbindlich anzuordnen.

8.             Die Beleuchtung muss außerhalb der Betriebszeiten des Bushofs ausgeschaltet werden und darf nur mit nachtinsektenfreundlichen Leuchtkörpern betrieben werden.

9.             Für jeweils 5 Stellplätze auf dem Parkplatz, ist die Pflanzung eines großkronigen, hochstämmigen und den Parkflächen zugeordneten Baumes (Sortierung 16/18) durchzuführen. Dabei sind ausreichend große Baumscheiben mit Regenwasserversickerung von den Parkflächen und ein Anfahrschutz vorzusehen. Insgesamt sind für die 184 Stellplätze 36 den Parkplätzen zugeordnete Baumpflanzungen festzuschreiben.

10.         Die Hecke sollte mind. 1,2 m hoch sein und innerhalb eines 2 m breiten Pflanzstreifens stehen.

11.         Es sollten mindestens 80 % der Grünflächen zur Förderung der heimischen Tier- und Pflanzenwelt mit ausschließlich gebietsheimischen Gehölz- und Staudenarten bepflanzt werden.

12.         Die nicht einheimische Felsenbirne sollte aus der Pflanzliste, sowie die Rotbuche aus der Strauchliste, gestrichen werden. Die wuchsschwache Vogelbeere sollte von der Baum- zur Strauchliste verschoben werden. Die Mindestqualität der Bäume sollte 16/18 betragen, um eine schnelle Begrünung zu gewährleisten.

13.         Das Rückhaltebecken ist, beispielsweise durch Röhrichte und Natursteine, naturnah zu gestalten. Außerdem sollten in der Gehölzpflanzung grüne Zäune mit ausreichendem Bodenabstand für die Kleintierdurchwanderung errichtet werden.

14.         Der Lärmschutzwall ist vollständig mit gebietsheimischen Gehölzen zu bepflanzen und mit einer Baumreihe (Baum-zu-Baum-Abstand von 10 m) einzugrünen.

15.         Entlang der K 10 ist eine durchgehende Baumreihe mit einer Schnitthecke zur Eingrünung ins Ortsbild vorzusehen. (Baum-zu-Baum-Abstand 10 m). Das Aufstellen einer Werbetafel sollte nicht möglich sein, weil dies nicht zu einem attraktiven, individuellen Ortseingang beiträgt.

16.         Für die ökologischen Ausgleichsflächen soll festgesetzt werden, wann der Ausgleich durchgeführt werden, um die Durchführung der Maßnahmen zu sichern.

17.         Der Ortseingang ist durch großkronige Baumpflanzungen repräsentativ zu gestalten. Der Umbau des Kreisverkehrs ist zu 100 % vom Bauträger der Bebauung zu bezahlen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1.               Das Nahversorgungszentrum Hoengen war zunächst im Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf als eigenständiger zentraler Versorgungsbereich enthalten. Da er jedoch aus Sicht der Bezirksregierung Köln die Kriterien für die Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereiches nicht erfülle, wurde diese Vorgabe der übergeordneten Behörde in die Planung eingearbeitet. Unabhängig von den in der Realität bestehenden Versorgungseinrichtungen, die in früheren Verfahren planungsrechtlich gesichert wurden und fußläufig bestehen, soll das Einzugsgebiet von Hoengen, gemäß Bezirksregierung, zukünftig dem Nahversorgungszentrum Mariadorf zugerechnet werden.

Zu 2.               Die Schaffung einer Konkurrenzsituation liegt im Interesse der Verbraucher. Durch Schaffung einer echten Wahlfreiheit wird ein Anreiz für die Unternehmen geschaffen, das Angebot auf Dauer attraktiv zu gestalten. Die verfahrensgegenständliche Fläche ist im Flächennutzungsplan seit 2005 als Gewerbegebiet ausgewiesen, ohne dass es zu einer entsprechenden Nutzung kam.

Des Weiteren liegt das Plangebiet in dem im Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich und ist damit für eine Einzelhandelsansiedlung vorgesehen.

Zu 3.               Die direkte Umgebung des Plangebiets stellt sich sehr inhomogen dar. Die großen Einzelhandelsketten errichten in der Regel Märkte, die sich an einem festen, kostengünstigen Standard orientieren. Dagegen liegt der vorliegenden Planung ein ansprechendes städtebauliches Konzept zugrunde. Dies kann im Bebauungsplan nicht im Einzelnen festgesetzt werden, ist jedoch der beigefügten Ansicht der Gebäudefront (Anlage 3) zu entnehmen und kann zum Gegenstand künftiger Vertragsregelungen gemacht werden.

Zu 4.               Sämtliche hypothetischen Eingriffe in Natur und Landschaft wurden im landschaftspflegerischen Fachbeitrag bilanziert. Dabei wurde der durch den Bebauungsplan festgesetzte hypothetische Bestand der neuen Planung gegenübergestellt. Der Eingriff kann vollständig im Plangebiet ausgeglichen werden.

Zu 5.               Die Entscheidung über eine potentielle Solarnutzung bleibt dem Vorhabenträger überlassen, der auch die Ausrichtung des Firstes selbst bestimmen können soll.

Zu 6.               Das geplante Vorhaben wird wahrscheinlich mit einem Flachdach errichtet. Eine Dachbegrünung ist auf großflächigen, hallenartigen Gebäuden aus statischen Gründen nur unter zusätzlichen Kosten möglich. Der Nutzen für das Kleinklima, den Regenrückhalt und die Ortsbildverschönerung rechtfertigt den mit einer Dachbegrünung verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Grundstückseigentümers nicht. Die Entscheidung über die Dachbegrünung soll insofern dem Eigentümer überlassen bleiben.

Zu 7.               Der Bebauungsplan trifft keine verbindlichen Festsetzungen für die Lage des Eingangsbereichs, Fahrradabstellanlagen können daher ebenfalls nicht festgesetzt werden. Im Ansichtsplan der Gebäudefront (Anlage 3) ist aber erkennbar, dass im Frontbereich der Märkte Abstellanlagen realisiert werden sollen.

Zu 8.               Die Beleuchtung des Marktes wird sich aus Sicherheitsgründen nach dessen Öffnungszeiten richten. Die Wahl der Leuchtkörper kann im Rahmen des Bebauungsplanes nicht festgeschrieben werden, sondern ist Bestandteil der Umsetzung des Bauvorhabens, die Anregung wird jedoch an den Vorhabenträger weitergegeben.

Zu 9.               Die Bepflanzung des Plangebiets erfolgt über eine Einfassung mit Grünflächen, Bäumen und Sträuchern. Damit soll das Grün sinnvoll konzentriert werden. Insgesamt sind im Plangebiet durch den Vorhabenträger mehr als die vorgeschlagenen 36 Bäume vorgesehen. Die Pflanzung von Bäumen auf dem Parkplatz in größerem Umfang soll nicht festgesetzt werden. Mit der Nutzung von Parkplatzflächen für die Pflanzung von Bäumen steigt der Anteil der Fahrwege an der Fläche und damit die absolute versiegelte Fläche. Die Anordnung von Bäumen im Randbereich des Parkplatzes führt hingegen zu weniger Versiegelungen und schafft eine Eingrünung des Plangebietes.

Zu 10.               Die Festsetzung 6.1 wird wie folgt neu gefasst:

„Entlang der westlichen Grenze ist mit der Kennzeichnung FB 1 die Anpflanzung und dauerhafte Erhaltung einer mindestens 1,00 m breiten geschnittenen Hecke aus einheimischen Gehölzen (Pflanzabstand 0,25 m, Mindestqualität 60/100) gemäß der Liste unter 6.5 (c.) innerhalb eines 2 m breiten Pflanzstreifens festgesetzt. Die Anpflanzungshöhe muss mindestens 60 cm, die Endhöhe mindestens 120 cm betragen.“

Zu 11.               Satz 2 der Festsetzung 6.2 wird in 6.4 umgewandelt und wie folgt gefasst:

„Die mit FB 4 bezeichneten Grünflächen dieses Bebauungsplanes sind zu mindestens 50 v.H. der Fläche mit Arten der Liste unter 6.5 (a und b) in der dort angegebenen Pflanzqualität zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten.“

Zu 12.               Die Felsenbirne wird aus der Liste a und die Rotbuche aus der Liste b gestrichen. Die Vogelbeere verbleibt nach Rücksprache mit dem Umweltamt der Stadt Alsdorf in der Baumliste. Allerdings sollen keine Vogelbeeren auf den Parkflächen, bzw. an deren Ein- und Ausfahrten gepflanzt werden, um eine Verunreinigung von Fahrzeugen und Stellplätzen durch die Beeren der Bäume zu vermeiden. Als Pflanzqualität für Bäume wird ein Stammumfang von 16-18 cm festgesetzt.

Zu 13.               Die Rückhaltebecken sind als „Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ gekennzeichnet. Darüber hinaus wird die Festsetzung 6.3 wie folgt neu gefasst:

„Die mit FB 3 bezeichnete Grünfläche ist dauerhaft zu begrünen. Die Uferbereiche der Versickerungsbecken sind zu mindestens 20 v.H. der Fläche mit Arten der Liste 6.5 (d) zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Randbereiche der Fläche sind zu mindestens 50 v.H. gemäß den Pflanzlisten unter 6.5 (a und b) zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten.“

Zusätzlich wird unter Festsetzung 6.5 eine Liste d mit einheimischen, zur Bepflanzung der Versickerungsbecken geeigneten Arten eingefügt.

Zu 14.               Der Lärmschutzwall ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Seine Beschaffenheit und Bepflanzung richtet sich nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 256 - Am Alten Rathaus -. In diesem wird festgesetzt, dass die Grünflächen, wie der Lärmschutzwall, mit einheimischen Arten gemäß der Pflanzliste zu begrünen sind. Eine gebietstypische Bepflanzung des Lärmschutzwalls, mit einer Baumreihe und Sträuchern, ist im Rahmen des ökologischen Ausgleichs vorgesehen.

Zu 15.               Entlang der K 10 werden, zusätzlich zu den prozentualen Pflanzfestsetzungen, zu pflanzende Bäume festgesetzt. Der Abstand beträgt ca. 12 m von Stamm zu Stamm, um den großkronigen Arten eine ausreichende Entwicklungsmöglichkeit zu bieten. Hierdurch soll die Herstellung einer Baumreihe an dieser städtebaulich relevanten Stelle gesichert werden. Das Aufstellen einer Werbetafel, bzw. eines Werbepylons, ist nur auf einer begrenzten, im Bebauungsplan festgesetzten, Fläche an der Zufahrt zum Einkaufscenter möglich, wo sie die Attraktivität des Ortseingangs nicht beeinträchtigt.

Zu 16.               Der ökologische Ausgleich wird nach Abschluss der Bautätigkeiten für das Vorhaben durchgeführt werden. Nähere Informationen zur Lage der Ausgleichsflächen und den entsprechenden Wertpunkten sind dem landschaftspflegerischen Begleitplan sowie der Ausgleichsschätzung im Anhang zum landschaftspflegerischen Fachbeitrag (Anlage 8) zu entnehmen.

Zu 17.               Die Umbaukosten des Kreisverkehrs werden im Rahmen einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung durch den Vorhabenträger übernommen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zu den Punkten 1. – 4. sowie 7., 8., 14., 16. und 17. zur Kenntnis. Des Weiteren beschließt der Ausschuss der Anregung zur Firstrichtung und Solarnutzung (unter 5.) sowie zur Dachbegrünung (unter 6.) nicht zu folgen. Außerdem beschließt der Ausschuss die in den Punkten 10. – 13. angesprochenen Änderungen in den textlichen Festsetzungen und der Pflanzliste des Bebauungsplanes Nr. 305 - am Viehau -. Darüber hinaus beschließt der Ausschuss den Verzicht auf die umfangreiche Pflanzung von Bäumen im Bereich der Stellplätze zugunsten der Baumpflanzungen im Randbereich des Parkplatzes (unter 9.), sowie die Festschreibung einer Fläche zur Aufstellung eines Werbepylons an der Zufahrt zum Parkplatz des Einkaufcenters (unter 15.).

Gesonderte Abhandlung der Behördenstellungnahmen zur geplanten Verkehrsführung

Im Zuge der Fortschreibung des Verkehrsgutachtens der BSV GmbH vom Februar 2011 wurden zahlreiche Abstimmungsgespräche zwischen den beteiligten Straßenbaulastträgern, den Trägern öffentlicher Belange, den Gutachtern der BSV GmbH und der Stadt Alsdorf durchgeführt. Zweck dieser Gespräche war die Anpassung der verkehrlichen Erschließungsplanung und die Einarbeitung der durch die Beteiligten vorgebrachten Anregungen. Im Zuge dieser Anpassung wurden durch die BSV GmbH verschiedene Stellungnahmen zu dem Gutachten vom Februar 2011 formuliert. Die letzte Stellungnahme vom 04.01.2012 berücksichtigt alle bisher vorgebrachten Bedenken und wurde per E-Mail am 04.01.2012 an die betroffenen Träger, mit der Bitte um Stellungnahme, verschickt. Die Abwägung dieser speziellen Stellungnahmen ist in dieser Vorlage nach den allgemeinen Abwägungen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zu finden. In das aktuelle Verkehrsgutachten der BSV GmbH Januar 2012, welches in Anlage 9 beigefügt ist, sind die Inhalte der Stellungnahme vom 04.01.2012 eingearbeitet worden.

Nach den Abstimmungen mit allen Beteiligten sind folgende Maßnahmen in der Verkehrsführung geplant:

-              Erschließung des Einzelhandelsvorhabens über eine einzelne Ein- und Ausfahrt

-              Anbindung des Plangebietes über diese Ein- und Ausfahrt an den ovalen Kreisverkehr

-              Zweispurige Verkehrsführung an der westlichen Ausfahrt aus dem ovalen Kreisverkehr bis zum Knotenpunkt L 136 / K 10

-              Anlage eines Fußgängerüberwegs östlich des ovalen Kreisverkehrs

-              Separate Rechtsabbiegerspur an der östlichen Zufahrt zum Knotenpunkt L 136 / K 10 (dadurch Wegfall der Mittelinsel)

-              Errichtung einer 45 Meter langen, separaten Rechtsabbiegerspur an der nördlichen Zufahrt zum Knotenpunkt L 136 / K 10

-              Verlängerung der zweispurigen, südlichen Knotenpunktzufahrt zur Kreuzung L 136 / K 10 und daraus resultierend die Verlagerung der vorhandenen Anlieferzone nach Süden sowie die Verlagerung der Taxistände auf die westliche Straßenseite.

-              Berücksichtigung eines Aufstellbereichs auf der L 136 für Linksabbieger in die Ehrenstraße

-              Anpassung des Aufstellwinkels der im Südwesten am Rand der L 136 gelegenen Schrägparkplätze auf 45°

-              Programmänderung der Lichtsignalanlage des Knotenpunktes L 136 / K10 zur separaten Führung der Linksabbieger

1.               Städteregion Aachen A61 -Immobilienmanagement und Verkehr-, Schreiben vom 21.12.2012 (Anlage 26)

Die Städteregion Aachen hat ihre Stellungnahme auf der Grundlage einer vor dem 04.01.2012 verschickten Datengrundlage verfasst. Mit der Email vom 17.01.2012 (Anlage 27) wurde jedoch bestätigt, dass die Stellungnahme vom 21.12.2011 weiterhin Bestand hat.

Die Städteregion Aachen hat keine Bedenken bezüglich der Verkehrsführung, wenn folgende Anmerkungen berücksichtigt werden:

1.               Alle Linksabbieger werden in separaten Phasen geschaltet.

2.               In der Phasenfolge werden grundsätzlich zuerst die Geradeaus-Rechtsverkehre vor den Linksabbiegerverkehren geschaltet.

3.               Im Zuge der L 136 - nord - (aus Richtung Jülich) wird eine ca. 45 m lange Rechtsabbiegespur angelegt.

4.               In der L 136 - süd - (aus Richtung Aachen) wird eine 2-streifige Knotenpunktzufahrt erstellt. Die Aufstelllänge für den Linksabbiegerverkehr L 136 / K 10 ist auf ca. 50 m (bedarfsorientiert) zu begrenzen. Hierdurch wird eine Verlängerung der Linksabbiegerspur L 136 / Ehrenstraße ermöglicht.

5.               Im Zuge der K 10 - ost - (aus Richtung Eschweiler) wird eine separate Rechtseinbiegespur von ca. 24 m angelegt. Die Ausfahrt des Kreisverkehrs wird zweispurig geführt. Zur frühzeitigen Einordnung der Verkehrsströme sind vor der Ausfahrt des Kreisverkehrs Fahrtrichtungstafeln mit Zielangaben auszuweisen.

6.               Für die Anlage von Fußgängerüberwegen gemäß StVO wird grundsätzlich derzeit kein Bedarf erkannt. Die im überarbeiteten Verkehrsgutachten eingetragenen möglichen Standorte entsprechen nicht den Vorschriften zur Anlage von Fußgängerüberwegen. Es wird die Beibehaltung der Überquerungsstelle in der östlichen Zu- und Ausfahrt des Ovals befürwortet. Sollte sich ein unerwünschter Querungsbedarf über die Insel des Ovals einstellen sind in geeigneter Weise Abhilfemaßnahmen zu veranlassen. Es bietet sich an bereits frühzeitig, über die städtebauliche Gestaltung der Inselfläche, Einfluss zu nehmen.

7.               Im Rahmen der Signalplanung des Knotenpunktes L 136 / K 10 ist die Aufschaltung einer verkehrsabhängigen Signalsteuerung zu berücksichtigen, die zur Leistungsoptimierung, bedarfsorientiert Grünzeitdehnungen in den einzelnen Verkehrsästen ermöglicht.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1. - 2.               Die separate Schaltung aller Linksabbieger ist, laut dem Verkehrsgutachten

der BSV GmbH, sowohl leistungsfähig als auch realisierbar und gewährleistet eine optimale Verkehrssicherheit. Die Detailplanungen für die Realisierung, sowohl der Schaltung der Linksabbieger als auch der Phasenfolge der Geradeaus-Rechtsverkehre vor den Linksabbiegerverkehren, finden jedoch nicht im Rahmen der Bauleitplanung statt, sondern werden bei der Signal- und Ausführungsplanung festgelegt und dort berücksichtigt.

Zu 3. - 5.               Eine 45 Meter lange Rechtsabbiegerspur in der L 136 aus Richtung Norden, sowie eine separate Rechtseinbiegespur in der K 10 aus Richtung Osten und eine zweispurige Kreisverkehrsausfahrt sind in der aktuellen Verkehrsplanung vorgesehen. Eine zweispurige Verkehrsführung in der südlichen Knotenpunktzufahrt der L 136 ist ebenfalls Teil der aktuellen Planung, wobei die Aufstelllänge bedarfsorientiert angepasst wird.

Zu 6.                             Die Anlage eines Fußgängerüberweges über die Mitte des ovalen Kreisverkehrs war lediglich eine, während der Vorplanung angedachte Variante. Diese hat sich als nicht durchführbar erwiesen und wird mittlerweile von allen Beteiligten abgelehnt. Der Überweg soll östlich des Kreisverkehrs realisiert werden. Die Anmerkungen bezüglich der frühzeitigen städtebaulichen Einflussnahme, zur Verhinderung eines unerwünschten Querungsbedarfs über die Mitte des Kreisverkehrs, werden in der weiteren Planung berücksichtigt.

Zu 7.                             Die verkehrsabhängige Signalsteuerung wird im Rahmen der Signalplanung des Knotenpunktes L 136 / K 10 berücksichtigt.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und beschließt die Inhalte der Punkte 1. - 7. zu den verkehrlichen Maßnahmen in der Detailplanung des Vorhabens parallel zum Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen.

2.               Landesbetrieb Straßenbau NRW Regionalniederlassung Ville-Eifel, Mail vom 13.01.2012 (Anlage 28)

1.               Kleinere Mängel in der Markierungsdarstellung wie zum Beispiel die Markierungspfeile am Beginn der Aufstellspuren in der L136-Südast und die Anpassung der Zick-Zack-Markierung (bzw. Ersatz durch ein Sperrgatter) an die neuen rechten Fahrbahnbegrenzungsmarkierung sind im Rahmen der Ausführungsplanung noch anzupassen.

2.               Die Platzverhältnisse auf beiden Richtungsseiten der L136-Südast sind und bleiben grenzwertig.

3.               Die Aussage des Gutachters zu einem machbaren Fußgängerüberweg über die Mitte des ovalen Kreisverkehrs wird als unrealistisch und äußerst unfallträchtig eingeschätzt.

4.               Der Landesbetrieb bietet an, die Herstellungskosten für eine neue Lichtsignalanlage einschließlich neuer bzw. anzupassender Maste vollständig zu tragen, sofern seitens der Stadt, bzw. durch den Investor mit städtischer Begleitung, die Ausschreibung und Bauabwicklung durchgeführt wird.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1.               Die Fahrbahnmarkierungen werden in der Ausführungsplanung angepasst.

Zu 2.               Die Fahrbahnbreiten auf beiden Richtungsseiten der südlichen Zufahrt der L 136 auf die Kreuzung mit der K / 10 müssen den vorhandenen Platzverhältnissen angepasst werden und den gesetzlichen Vorgaben für Verkehrsanlagen entsprechen.

Zu 3.               Die Anlage eines Fußgängerüberweges über die Mitte des ovalen Kreisverkehrs war lediglich eine, während der Vorplanung angedachte, Variante. Diese hat sich als nicht durchführbar erwiesen und wird mittlerweile von allen Beteiligten abgelehnt. Der Überweg soll östlich des Kreisverkehrs realisiert werden.

Zu 4.               Die Verwaltung nimmt die Aussage des Landesbetriebs Straßenbau NRW zur Kenntnis. Die Kostenfrage wird in abschließenden Verwaltungsvereinbarungen zwischen allen Beteiligten geklärt.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Verkehrsplanung zur Kenntnis (Punkt 1. – 3.) und beauftrag die Verwaltung mit der Erarbeitung der erforderlichen Verwaltungsvereinbarungen mit den Baulastträgern und dem Projektentwickler bezüglich der Kosten.

3.               ASEAG Aachener Straßenbahn und Energieversorgungs-Aktiengesellschaft, Mail vom 16.01.2012 (Anlage 29)

1.               Aus Gründen der Leistungsfähigkeit für den Gesamtknoten sollten nur die Linksabbieger in der L 136 im Signalprogramm gesichert geführt werden.

2.               Die Anlegung von Fußgängerüberwegen innerhalb des Ovals sowie an der westlichen Zu- und Ausfahrt halten wir für unfallgefährdend, insbesondere, wenn die Möglichkeit einer zweistreifigen Befahrung in einer Fahrtrichtung besteht.

3.               Um für die Verkehre aus dem Nahversorgungszentrums in Richtung Warden/Eschweiler ein Durchfahren des Ovals zu vermeiden, sollte am östlichen Rand des Parkplatzes eine zweite Ausfahrt zur Eschweilerstraße angelegt werden. Dadurch würden auch mögliche Behinderungen dieser Verkehre vermieden, falls es zu einem Rückstau an der Lichtsignalanlage des Knotens L 1236 / K 10 bis in den ovalen Kreisverkehr hinein kommen sollte.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1.               Die separate Schaltung aller Linksabbieger ist, laut dem Verkehrsgutachten der BSV GmbH, sowohl leistungsfähig als auch realisierbar und gewährleistet eine optimale Verkehrssicherheit. Die diesbezügliche Regelung liegt jedoch nicht auf der Ebene der Bauleitplanung, sondern wird bei der Signal- und Ausführungsplanung getroffen.

Zu 2.               Die Anlage eines Fußgängerüberweges über die Mitte des ovalen Kreisverkehrs war lediglich eine, während der Vorplanung angedachte Variante. Diese hat sich als nicht durchführbar erwiesen und wird mittlerweile von allen Beteiligten abgelehnt. Der Überweg wird östlich des Kreisverkehrs realisiert.

Zu 3.               Im Verkehrsgutachten der BSV GmbH vom Januar 2012 (Anlage 9) wurde nachgewiesen, dass geplante Ein- und Ausfahrt im Bereich des Kreisverkehrsovals für Besucher wie Lieferverkehr des Einkaufscenters die verkehrstechnisch beste Lösung ist. Darüber hinaus wurde die Realisierung einer zusätzlichen Zufahrt von der K 10 zwar optional vorgemerkt, bedarf aber aufgrund des unterschiedlichen Höhenniveaus zwischen der K 10 (Eschweiler Straße) und dem Parkplatz sowie der dadurch benötigten Neigung der Zufahrt einer weiteren Überprüfung.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschließt, die Inhalte der Punkte 1. und 2. in der Detailplanung des Vorhabens zu berücksichtigen, sowie den Punkt 3. auf etwaige Machbarkeit hin zu prüfen, da der Anregung bezüglich der zweiten Ausfahrt aufgrund der topografischen Verhältnisse ggf. nicht gefolgt werden kann.

4.               AVV Aachener Verkehrsverbund GmbH, Mail vom 19.01.2012 (Anlage 30)

Der AVV schließt sich den Aussagen aus dem Schreiben der ASEAG an und hat keine weiteren Anregungen oder Bedenken.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Aussage des AVV wird zur Kenntnis genommen.

Beschlussentwurf:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.

Darstellung der Rechtslage:

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 305 - Am Viehau - wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB), in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), in der zuletzt geänderten Fassung durchgeführt.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Zu dem Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - wird ein eine vertragliche Vereinbarung zwischen der Stadt Alsdorf und dem Investor abgeschlossen. Dieser Vertrag wird die zuvor genannten Voraussetzungen und Bedingungen für die Realisierung der Maßnahme sicherstellen. In diesem Vertrag werden bis zum Satzungsbeschluss zudem auch Gestaltungsvorgaben für das Vorhaben sowie Kostenübernahmen durch den Vorhabenträger u. a. geregelt.

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Durch den Bebauungsplan Nr. 305 - Am Viehau - wird ein Einzelhandelsvorhaben im zentralen Versorgungsbereich realisiert. Das geplante Einkaufscenter dient der Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches “Mariadorf” und damit der nachhaltigen, wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung.

Darüber hinaus wird eine Inanspruchnahme von Flächen in Freiräumen vermieden. Alle durch das Vorhaben entstehenden Eingriffe in Natur und Landschaft können im Rahmen des ökologischen Ausgleichs vor Ort kompensiert werden.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 305 - Am Viehau - wird die Grundlage

zur Durchführung einer verbindlichen Bauleitplanung für diesen Bereich geschaffen.