Beschlussvorlage - 2012/0102

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung

a)              billigt den Bebauungsplan Nr. 197-1. Änderung - Am Buschweg – (Anlage 2)

b)             beschließt die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 197-1. Änderung – Am Buschweg -

Darstellung der Sachlage:

Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 197-1. Änderung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 197-1. Änderung – Am Buschweg befindet sich im Stadtteil Alsdorf- Mariadorf. Er umfasst die Flurstücke 52, 53, 54, 55, Flur 16 in der Gemarkung Hoengen. Das Plangebiet wird

§    im Südosten durch die A 44 und einen 4,00 m hohen Lärmschutzwall,

§    im Südwesten durch die Alte Wardender Straße,

§    im Nordwesten durch die Sperberstraße und

§                im Nordosten durch die bereits zum Teil bebauten Flurstücke 56 bis 63 (Wohnsiedlung “Am Römerhof“) begrenzt.

Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 - Am Buschweg - ist der Anlage 1 zu entnehmen. Die Gesamtgröße des Plangebietes beträgt ca. 0,37 ha.

Planerische Rahmenbedingungen

1.         Regionalplan

Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen (Rechtskraft 06/2003) ist die Fläche des 1. Änderungsbereiches als “Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt.

2.         Landschaftsplan

Im Geltungsbereich des Landschaftsplanes II „Baesweiler-Alsdorf-Merkstein“ (Rechtskraft 28.02.2005) ist der 1. Änderungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 197 – Am Buschweg – nicht enthalten.

3.         Flächennutzungsplan

Der seit dem 19.05.2004 rechtskräftige Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Alsdorf stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 197 - Am Buschweg - 1. Änderung überwiegend als “Wohnbaufläche - W” dar und in einem schmalen Streifen entlang der A 44 stellt der FNP “Naturnahe Grünfläche” dar.

Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 berührt nicht die festgesetzte Art der baulichen Nutzung und damit auch keine Planungsgrundzüge des Flächennutzungsplanes. Somit sind die Voraussetzungen gemäß § 8 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan gegeben.

4.         Überplante Bebauungspläne

Der Bebauungsplan Nr. 197-1. Änderung überplant den südwestlichen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 197 - Am Buschweg - . Der Bebauungsplan Nr. 197 weist diese Fläche als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) aus. Für den zu ändernden Bereich sind derzeit die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 197 - Am Buschweg - vom 29. 06. 2006 maßgeblich. Der Bebauungsplan Nr. 197-1. Änderung stellt für den gesamten räumlichen Geltungsbereich „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) dar.

Planverfahren

Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Die Anwendung dieses Verfahrens ist möglich, da

§                es sich hier um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt. Das ursprüngliche Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 197 ist zum größten Teil bereits bebaut bzw. von Bebauung umgeben und somit dem Siedlungsbereich zuzurechnen. Bei der geplanten Maßnahme handelt es sich um eine Nachverdichtungsmaßnahme.

§                eine Größe der Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt wird. Das vorliegende Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 3.728 m². Nach der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 ergibt sich eine maximale Grundfläche von ca.    1.491 m². Der Schwellenwert des § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² Grundfläche wird damit erheblich unterschritten.

§                mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen nicht vorbereitet oder begründet wird und

§                keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.6 Nr. 7b des BauGB genannten Schutzgüter bestehen.

Anlass und Ziel der Planung

In seiner Sitzung am 02.02.2012 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 197-1. Änderung - Am Buschweg - (Anlage 2) gemäß § 13a BauGB aufzustellen.

Seit dem 29.06.2006 ist der Bebauungsplan Nr. 197 – Am Buschweg – (Anlage 3) für das Plangebiet der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 – Am Buschweg - rechtsverbindlich. Er bildet die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung eines größeren Wohngebietes nördlich der A 44 und stellt den dritten Bauabschnitt „Am Müschekamp“ dar. Mit der Bebauung soll die Lücke zwischen den ersten beiden Bauabschnitten „Müschekamp“ und der „Vogelsiedlung“ geschlossen werden.

Seit 2006 sind mehrere Ansätze zur Umsetzung dieser Planung unternommen worden. Es hat sich gezeigt, dass insbesondere die Flurstücke 52 bis 55, Flur 16, gelegen an der Sperberstraße, mit ihren Grundstücksgrößen zwischen 823 m² und 928 m² unter Vermarktungsaspekt zu groß sind. Trotz intensiver Bemühungen und Preisreduzierung lassen sich die Parzellen nicht vermarkten. Eine Nachfrage nach Baugrundstücken dieser Größenordnung ist auch zukünftig nicht zu erwarten. Daher soll eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 für den o.g. Geltungsbereich vorgenommen werden.

Durch eine behutsame bauliche Nachverdichtung, des insgesamt 3.728 m² großen Plangebietes entlang der Sperberstraße, soll eine Wohnbebauung ermöglicht werden, die der aktuellen Wohnraumnachfrage entspricht (Anlage 4). Gleichzeitig soll mit der Bebauung langfristig eine flexible, zeitgemäße Siedlungsstruktur gewährleistet und die Qualität des Wohnstandortes “Am Müschekamp“ erhalten werden.

Der Bebauungsplan Nr. 197-1. Änderung (Anlage 2) sieht für den Planbereich eine zweizeilige Bebauung mit insgesamt 10 Baugrundstücken vor, anstelle von bislang 4 Baugrundstücken entlang der Sperberstraße. Geplant sind Einfamilienhäuser in Form von Doppelhaushälften und freistehenden Häusern mit Grundstücksgrößen zwischen 293 m² und 402 m² sowie einer Bautiefe von 11,0 m.

Inhalt der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 wird eine Neuparzellierung und behutsame bauliche Nachverdichtung der Flurstücke 52 bis 55, Flur 16 Gemarkung Hoengen vorgenommen. Es werden neue Baufenster angeordnet sowie eine neue Erschließung angelegt.

Das ursprünglich festgesetzte Baufenster wird um 3,00 m zur Sperberstraße hin verschoben und somit die Abstandsfläche zur Seitenbegrenzungslinie von 5,0 m auf 2,0 m reduziert. Die Abstandsfläche der hinteren 6 Grundstücke zur Straßenbegrenzungslinie wird ebenfalls auf 2,0 m festgelegt. Dadurch können die hinteren Parzellen an die Baugrenze der Flurstücke 56 bis 63 anknüpfen, wodurch eine Bauflucht gewährleistet wird.

Weiterhin wird die aktuelle Flurstückstiefe geändert. Die Flurstücke 52 bis 55 werden auf eine Flurstückstiefe von 53,0 m erweitert, sodass, trotz einer nachhaltigen Nachverdichtung, 10 attraktive Flurstücke mit Gärten in südwestlicher Lage ermöglicht werden.

Außerdem erfolgt eine Ergänzung des Bepflanzungsgebotes, um den 1. Änderungsbereich besser in das bereits bestehende grüngeprägte Ortsbild einzubinden.

Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes (Anlage 2) zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, sowie die Bauweise sollen entsprechend dem Bebauungsplan 197 - Am Buschweg - bestehen bleiben und werden daher durch die vorliegende Änderung nicht berührt. Auch die nachrichtlichen Übernahmen und sonstigen Hinweise behalten ihre Gültigkeit.

Erschließungskonzept

Die Erschließung des Plangebietes im Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 – Am Buschweg - erfolgt entsprechend dem Ursprungsplan unmittelbar über die Alte Wardener Straße und die Sperberstraße.

Die innere Erschließung des Änderungsgebietes erfolgt über eine Anliegerstraße (Privatstraße) von der Sperberstraße aus (Anlage 2). Vorgesehen ist ein verkehrsberuhigter Ausbau der Straße als Mischverkehrsfläche. Die Anliegerstraße wird im Abschnitt A mit einer Breite von 5,0 m und im Abschnitt B mit 4,5 m ausgebaut. Hier sollen gleichberechtigt der Aufenthalt der Bewohner, das Kinderspielen sowie die Erschließung der Wohngebäude ermöglicht werden. Die Gesamtverkehrsfläche beträgt ca. 280 m².

Durch die geplante Neubebauung ist kein wesentlich erhöhtes Verkehrsaufkommen zu erwarten. Es handelt sich um eine innerstädtische Ergänzung einer bereits vorhandenen Siedlungsstruktur. Die bestehenden Straßen sind zur Aufnahme des Verkehrs ausreichend dimensioniert. Der zu erwartende ruhende Verkehr soll grundsätzlich auf den Privatgrundstücken untergebracht werden.

Die textlichen Festsetzungen (Anlage 5) sowie die Begründung (Anlage 6) liegen dieser Vorlage bei.

Darstellung der Rechtslage:

Das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 197-1. Änderung – Am Buschweg – wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI I S. 2414), in der zuletzt geändert Fassung durchgeführt.

Die vorliegende 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 - Am Buschweg - wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB “Bebauungspläne der Innenentwicklung“ durchgeführt.

Folglich wird von der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB, der Erstellung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB, der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie einer zusammenfassenden Erklärung gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 abgesehen.

Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB gelten Eingriffe in Natur und Landschaft von der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine detaillierte Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung ist daher nicht erforderlich.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Die Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 197-1. Änderung erfolgt seitens der Alsdorfer Bauland GmbH, die die Maßnahmen aus einer Hand abwickelt und anschließend die geteilten Grundstücke veräußert.

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 197 - Am Buschweg - soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung, die sich in die vorhandene Struktur einfügt, auf der derzeit brachliegenden, anthropogen stark geprägten Fläche ermöglicht werden und Baurecht für hochwertigen Wohnraum in attraktiver Lage geschaffen werden. Die Stadt Alsdorf hat sich in der Abwägung der zu berücksichtigenden Planungsbelange für die Nachverdichtung Inanspruchnahme dieser bereits erschlossenen Freifläche entschieden, um den Grundsatz gerecht zu werden, mit Grund und Boden sparsam umzugehen und vorrangig Flächen innerhalb des bereits bebauten Zusammenhangs zu entwickeln.