Beschlussvorlage - 2012/0168

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung

a)   beschließt die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 275 – Am alten Bahndamm –

b)   billigt den städtebaulichen Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 275-1. Änderung – Am alten Bahndamm –

c)   beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Behördenbeteiligung

Darstellung der Sachlage:

Räumlicher Geltungsbereich der 1. Planänderung

Das Plangebiet der 1. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 275 – Am alten Bahndamm – befindet sich im Stadtteil Hoengen nordwestlich der Feldstraße. Das Plangebiet wird

•    im Nordwesten durch die stillgelegte Eisenbahnlinie Mariagrube-Siersdorf,
•    im Südwesten durch die Wiesen „Hinter die Oligshöf“,
•    im Südosten durch die Feldstraße und
  • im Nordosten durch die an der Falterstraße bereits realisierte Bebauung des Bebauungsplanes Nr. 275 begrenzt.

Die genaue Abgrenzung 1. Änderungsbereiches ist der Anlage 1 zu entnehmen. Die Gesamtgröße des 1. Änderungsgebietes beträgt ca. 2,76 ha (27593 m²).

Planerische Rahmenbedingungen

Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Aachen (Rechtskraft 07/2003) ist der Änderungsbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt.

Der 1. Änderungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 275 – Am alten Bahndamm – liegt aufgrund des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 275 – Am alten Bahndamm - außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes II „Baesweiler-Alsdorf-Merkstein“ (Rechtskraft 28.02.2005). Die Entwicklungskarte stellt lediglich für die Fläche zwischen Bahndamm und einem ca. 40 m breitem Streifen entlang der Feldstraße das Entwicklungsziel 1 „Erhaltung einer mit naturnahen Lebensräumen oder sonstigen natürlichen Landschaftselementen reich oder vielfältig ausgestatteten Landschaft“ dar.

Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Alsdorf (Rechtskraft 19.05.2004) stellt für den 1. Änderungsbereich „Wohnbaufläche“ (W) dar. Die 1. Änderungen des Bebauungsplanes Nr. 275 – Am alten Bahndamm - berühren nicht die festgesetzte Art der baulichen Nutzung und damit auch keine Planungsgrundzüge des Flächennutzungsplanes. Die Voraussetzung gemäß § 8 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan sind somit gegeben.

Für den zu ändernden Bereich sind derzeit die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 275 – Am alten Bahndamm – vom 21.12.2006 maßgeblich. Der Änderungsbereich ist als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt.

Anlass, Ziel und Inhalt des Bebauungsplanes Nr. 275-1. Änderung

Der Bebauungsplan Nr. 275 – Am alten Bahndamm - wurde am 21.12.2006 (Anlage 2) rechtskräftig. Ziel der Planung war die Schaffung vom gehobenen Wohnen in attraktiver Lage entlang der Feldstraße.

Ursprungsgedanke des Bebauungsplanes Nr. 275 (Anlage 2) war es, am Ortsrand von Hoengen eine Wohnbebauung zu realisieren, die zum einen die ländlich gewachsene Struktur in diesem Bereich berücksichtigt; zum anderen eine Arrondierung des Ortsrandes und somit eine klare Abgrenzung des Ortsrandes zur Landschaft hin ermöglicht. Daher wurden im vorderen Bereich der Feldstraße Höfe zugelassen, um die jeweils 6 Wohnhäuser gruppiert sind. Die Bauflächentiefe entlang der Feldstraße bis zur verlängerten Schillerstraße beträgt ca. 65 m. Südwestlich der Schillerstraße“ wurden zwei Wohnhöfe mit jeweils vier Wohnhäusern vorgesehen. Die Bauflächentiefe beträgt ca. 60 m. Die Erschließung erfolgt jeweils über kleine Stichstraßen, die in einem Platz münden. Mit dieser Wohnform sollte gemeinschaftliches Wohnen ermöglicht werden. Um den ländlichen Charakter des Plangebietes zu unterstreichen, sollten zum Teil sehr große Baugrundstücke gebildet werden, die eine Grünvernetzung in die angrenzenden Wiesenflächen erlauben.

Hinsichtlich der teilweise noch nicht realisierten Planbereiche haben sich im Zuge der Konkretisierung der Planung zwischenzeitlich einige Aspekte ergeben, die eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 275 begründen. In diesem Zusammenhang steht insbesondere eine erforderliche Anpassung der neu geplanten Baugrundstücke an die jeweiligen Grundstücke der einzelnen Eigentümer, um ein komplexes Umlegungsverfahren und damit verbundene Kosten zu vermeiden. Darüber hinaus wird mit der 1. Änderung ein Teil des städtebaulichen Konzeptes überarbeitet, um verbesserte Realisierungs- und Vermarktungsbedingungen zu schaffen. Ziel der Überarbeitung ist es, die Planung an die aktuelle Wohnraum- und Grundstücksflächennachfrage anzupassen und somit eine flexible, zeitgemäße Siedlungsstruktur zu gewährleisten sowie die Qualität des Wohnstandortes Hoengen langfristig zu erhalten.

Der Bebauungsplan Nr.275 -1. Änderung sieht daher für den vorderen östlichen Planbereich entlang der Feldstraße sechs Wohnhöfe (Anlage 3) unterschiedlichen Charakters vor, um die zwischen 5 bis 9 Wohnhäuser gruppiert sind und die – dem Ursprungsziel der Planung folgend – ein gemeinschaftliches Wohnen ermöglichen. Die Bauflächentiefe beträgt hier zwischen 55 m und 60 m. Um den ländlichen Charakter des Plangebietes zu unterstreichen, werden auch hier große Baugrundstücke zwischen 320 m²  und 780 m² gebildet. Die Erschließung der Wohnhöfe erfolgt über kleine Stichwege (abweichend vom bisherigen Plankonzept jedoch nicht als öffentliche Verkehrsflächen, sondern als Privatstraßen bzw. gemeinsame Zufahrten). Die Wohnhöfe wurden an die vorhandenen Grundstücksparzellierungen und Eigentümerverhältnisse angepasst und der öffentliche Erschließungsaufwand optimiert.

Im restlichen westlichen Planbereich soll eine einzeilige Bebauung ermöglicht werden. Die Baugrundstücke werden großzügig zugeschnitten, damit auch hier eine gute Durchgrünung und Vernetzung mit dem angrenzenden Freiraum gewährleistet wird. Die Bauflächentiefe beträgt ca. 38 m. Die Erschließung dieser Bauparzellen erfolgt direkt über die Feldstraße (Anlage 3) und stellt insofern ebenfalls eine Optimierung hinsichtlich der Verkehrsflächen und des Erschließungsaufwandes dar.

Geplant sind im gesamten Plangebiet Einfamilienhäuser in Form von freistehenden Häusern mit Grundstücksgrößen zwischen 320 m² und 780 m². Die Geschossigkeit wird, wie bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 275 auf ein Vollgeschoss begrenzt und die GRZ mit 0,4 festgesetzt, um hier dem Maßstab dieses sensiblen Raumes zu entsprechen. Gleichzeitig erfolgte eine Anpassung der Firsthöhe an den Bestand (von 7 m auf maximal 9,5 m), um ein einheitliches Erscheinungsbild zu ermöglichen. Diesbezügliche Befreiungen wurden im Bereich des Bebauungsplanes bereits durch den AfS gebilligt und entsprechen damit der verfolgten planerischen Zielsetzung.

Erschließungskonzept

Die innere Erschließung des Plangebietes im Geltungsbereich der 1. Änderung erfolgt über die Falterstraße und Feldstraße. Von der Feldstraße zweigen kleine Stichwege in die einzelnen Wohnhöfe ab, die in einem Platz münden. Die Stichstraßen der Wohnhöfe werden als private Verkehrsflächen (Privatstraßen) bzw. gemeinsame Zufahrten ausgebaut. Vorgesehen ist ein verkehrsberuhigter Ausbau dieser Stichstraßen als Mischverkehrsflächen. Hier sollen gleichberechtigt der Aufenthalt der Bewohner, das Kinderspielen sowie die Erschließung der Wohngebäude ermöglicht werden. Die einzelnen Wohnhöfe erhalten – auch unter Berücksichtigung ihrer unterschiedlichen Größen - einen individuellen Charakter, in denen nur Anliegerverkehre stattfinden.

Die Erschließung der einzeiligen Bebauung im hinteren westlichen Teil des Plangebietes erfolgt ebenfalls direkt über die Feldstraße. Die Feldstraße soll als Erschließungsstraße auf ca. 11,5 m Breite ausgebaut werden, wodurch ein zügiges Abfließen des Verkehrs sowie ausreichend öffentliche Stellplätze gewährleistet werden sollen.

Um die Erreichbarkeit der verbleibenden Parzellen hinter der Wohnbebauung zu sichern, wurden Erschließungsmöglichkeiten als auszuparzellierende Wegeflächen im Plan vorgesehen. Aufgrund ihrer Vernetzung könnten diese, insbesondere von den Bewohnern des Seniorenheimes, auch als Spazierwege genutzt werden; diesbezüglich ist die Planung im weiteren Verfahren zu konkretisieren.

Durch die Nähe der L 240, der L 136 (Jülicher Straße) sowie der K 10 (Eschweilerstraße) ist eine gute überörtliche Anbindung gegeben.

Entwässerung

Das Versickerungsgutachten vom 29.12.2004 zum Bebauungsplan Nr. 275 – Am alten Bahndamm - zeigt auf, dass die Niederschlagsentwässerung nach § 51a LWG innerhalb des Plangebietes in den natürlichen Boden nicht möglich ist, da dort eine Lösslehmschicht von 5,0 bis 8,0 m ansteht. Denkbar wäre ein Bodenaustausch mit versickerungsfähigem Material, der jedoch bei den Tiefen von 5,0 bis 8,0 m sehr aufwendig ist. Wegen des hohen Aufwandes, ist im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 275-1. Änderung, das Niederschlagswasser über den Kanal abzuleiten.

Die Schmutzwasserentsorgung erfolgt über das vorhandene Kanalnetz in der Feldstraße bzw. Marktstraße. Für die geplante Erschließung ist die Erweiterung des Kanalnetzes erforderlich. Diese ist von den Erschließungsträgern herzustellen.

Darstellung der Rechtslage:

Das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr.275 -1. Änderung – Am alten Bahndamm - wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI I S. 2414) durchgeführt, in der zuletzt geänderten Fassung.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Die Herstellung der ergänzenden Kanalisation sowie der Sticherschließungen erfolgt durch die künftigen Investoren bzw. spätere Bauherren (Erschließungsträger).

Die Umsetzung des ökologischen Ausgleichs erfolgt über Kostenerstattungsbeträge.

Die Herstellung der Ersatzlebensräume für den Steinkauz und anderen bedrohten Arten wurde bereits als vorbereitende Maßnahme durch die Stadt realisiert.

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.275 – Am alten Bahndamm – wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung, die sich in die vorhandene Struktur einfügt, ermöglicht. Es handelt sich bei diesem Vorhaben um die Arrondierung des Ortsteils Alsdorf - Hoengen und die klare Abgrenzung des Ortsrandes zur Landschaft hin. Mit der Entwicklung dieses neuen Wohngebietes entstehen stadtteilbezogene Neubaumöglichkeiten in einer sehr attraktiven Wohnlage, mit einer guten Anbindung an die K 10, L 136 und die A 44 sowie ausreichend wohnungsnahen Infrastruktureinrichtungen. Die geplanten Wohnstraßen als Stichstraßen mit Aufenthaltsräumen bieten eine zudem individuelle Wohnform, mit der Möglichkeit der Bildung von sozialen Gemeinschaften.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.275 -1. Änderung ist nicht bebaut und stellt als Grünland mit zahlreichen Gehölzstrukturen sowie Ackerfläche einen wichtigen Lebensraum für Pflanzen, Insekten, Kleinsäuger sowie Vögel, insbesondere den Steinkauz, dar. Um den Erhalt der hier lebenden Tiere für die lokale Fauna zu ermöglichen bzw. eine Beeinträchtigung ihrer Lebensräume zu verhindern, wurden frühzeitig Maßnahmen zum Schutz und zur Erhaltung der Arten erarbeitet und in den Biotopmanagementplan aufgenommen. Eine Umsetzung der getroffenen Maßnahmen durch die Stadt Alsdorf ist bereits erfolgt. Ein Bericht über die umgesetzten Maßnahmen zum Schutz und Erhaltung der Arten wird in regelmäßigen Abständen der Oberen Landschaftsbehörde zugesandt.