Beschlussvorlage - 2015/0286/2.1

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung fasst folgenden Empfehlungsbeschluss für den Rat der Stadt Alsdorf:

Der Rat der Stadt Alsdorf beschließt:

a)      nach Prüfung der vorgebrachten Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung (VL 2015/0098/2.1), aus der ersten öffentlichen Auslegung (VL 2015/0184/2.1-1)  und aus der zweiten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr.342 – Zollernstraße die von der Verwaltung dazu vorgelegten Beschlussentwürfe.

b)      den Bebauungsplan Nr.342 – Zollernstraße als Satzung.

Darstellung der Sachlage:

Lage des Plangebietes

Das Plangebiet (Anlage 1) liegt im Stadtteil Alsdorf Mitte in etwa 500 m Entfernung zum Alsdorfer Stadtzentrum. Im Westen grenzt das Plangebiet unmittelbar an die rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Zollernstraße. Im Osten wird das Plangebiet durch den Kurt – Koblitz – Ring (B 57), im Süden durch die Strecke der Euregiobahn begrenzt. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über den Grenzweg, der gleichzeitig den nördlichen Abschluss des Plangebietes darstellt.

Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 1,7 ha.

Planerische Rahmenbedingungen

Regionalplan

Der Regionalplan stellt für die Fläche des Plangebietes „ASB - Allgemeiner Siedlungsbereich“ dar.

Landschaftsplan

Das Plangebiet liegt planungsrechtlich im Innenbereich und damit außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes II „Baesweiler - Alsdorf – Merkstein“ der Städteregion Aachen.

Flächennutzungsplan

Das Plangebiet wird im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Alsdorf, der am 19.05.2004 rechtskräftig wurde, als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Mit dem Bebauungsplan Nr.342 – Zollernstraße wird die derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche städtebaulich entwickelt und einer baulichen Nutzung zugeführt.

Mit der im Parallelverfahren befindlichen 4. Änderung des Flächennutzungsplanes (VL 2015/0183/2.1) soll der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 342 in „Gemischte Bauflächen“ und in „Gewerbliche Bauflächen“ geändert werden. Damit kann der Bebauungsplan Nr. 342 aus dem FNP entwickelt werden.

überplante Bebauungspläne

Der Bebauungsplan Nr.342 – Zollernstraße überplant Teile des seit dem 06.03.1986 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr.141 – Zollernstraße (Anlage 2), der für diesen Bereich „Flächen für die Landwirtschaft“ sowie „Mischgebiet“ festsetzt.

Anlass und Ziel des Bebauungsplans Nr. 342

Die Stadt Alsdorf beabsichtigt bereits seit längerem den Bereich entlang der B 57, zwischen Weinstraße und Bahntrasse, sowie der westlich und östlich angrenzenden Wohnbebauung städtebaulich zu entwickeln und einer baulichen Nutzung zuzuführen. Mit der Durchführung des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 280 – Weinstraße-Ost –, sowie dem Bebauungsplan Nr. 282 – Grenzweg -, die in unmittelbarer Nähe liegen, wurden jeweils gewerblich und gemischt genutzte Bauflächen u.a. für Einzelhandel ausgewiesen.

Die ursprünglich in diesem Bereich angestrebte Wohnbauflächenentwicklung zur Arrondierung der westlich angrenzenden Wohnbebauung entlang der Zollernstraße, konnte bisher nicht umgesetzt werden.

Inzwischen besteht die konkrete Absicht einer in Alsdorf ansässigen Firma in diesem Bereich einen Servicebetrieb für Kfz zu errichten. Aufgrund der guten Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz sowie der exponierten Lage der Fläche unmittelbar an der B 57 sieht der Bebauungsplan Nr. 342 nun die Ausweisung gemischt und gewerblich genutzter Bauflächen vor, womit die vorliegende Plankonzeption (Anlage 3) der Gesamtentwicklung in diesem Bereich gerecht wird.

Inhalt des Bebauungsplanentwurfs

Der Bebauungsplan Nr. 342 – Zollernstraße sieht für die bestehende Bebauung entlang des Grenzweges bis zur Ecke Zollernstraße die Ausweisung eines Mischgebietes vor, in dem neben der vorhandenen Wohnnutzung auch Gewerbebetriebe zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Im Bereich entlang der B 57 ist die Ausweisung gewerblich genutzter Bauflächen vorgesehen. Geplant ist die Errichtung eines Kfz-Servicebetriebes, der neben Gewerbehallen ebenso Aufstellflächen für Fahrzeuge vorsieht.

Die Haupterschließung des Plangebiets erfolgt über eine Stichstraße, welche vom Grenzweg aus zwischen dem geplanten Mischgebiet und dem Gewerbegebiet, parallel zum Kurt-Koblitz-Ring (B 57) in das Plangebiet geführt wird. Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung durch das Ingenieurbüro IVV im Mai 2005 (Anlage 4) konnte nachgewiesen werden, dass bei Realisierung des geplanten Gewerbegebietes keine Beeinträchtigungen des Verkehrsablaufes am Kurt-Koblitz-Ring (B57) sowie am Grenzweg zu erwarten sind. Um den Durchgangsverkehr von der B 57 / Grenzweg in Richtung Innenstadt nicht zu behindern und einen Rückstau in diesen Knoten zu vermeiden, soll durch eine Ummarkierung der Straße eine zusätzliche Fahrspur für Links- und Geradeausströme vom Knotenpunkt erzeugt werden.

Der vorhandene Gehweg entlang der Euregiobahn, welcher das Plangebiet mit der Zollernstraße verbindet wird planungsrechtlich gesichert und in das neue Erschließungssystem eingebunden.

Um eine optische Anpassung der geplanten Baukörper an die bestehende Wohnbebauung entlang der Zollernstraße zu sichern, ist eine Höhenentwicklung vorgesehen, welche in der Staffelung der Gebäudehöhen von der bestehenden Wohnbebauung im Westen entlang der Zollernstraße zum geplanten Gewerbegebiet entlang des Kurt-Koblitz-Ringes zum Ausdruck kommt.

Um mögliche Immissionsbelastungen und störende Einflüsse von Gerüchen auf die vorhandene, angrenzende Wohnbebauung zu vermeiden wird das geplante Gewerbegebiet nach Abstandserlass gegliedert. Aufgrund der Nähe zur der nördlich angrenzenden Wohnbebauung und der bestehenden Lärmvorbelastung im Westen und Süden des Plangebietes, wird die Zulässigkeit von Anlagen und Betrieben im geplanten Gewerbegebiet, der Forderung der Städteregion Aachen folgend, durch die ergänzende Anwendung von Emissionskontingenten geregelt. Dadurch soll das Emissionsverhalten der Betriebe und Anlagen im geplanten Gewerbegebiet weiter konkretisiert bzw. begrenzt werden. Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung durch das Ingenieurbüro IBK vom 28.05.2015 (Anlage 5) wurden in Abhängigkeit von Immissionsricht-/ bzw. Planzielwerten an den sensibelsten angrenzenden Nutzungen, die entsprechenden Emissionskontingente unter Einbezug von Zusatzkontingenten bestimmt und in den Bebauungsplan eingearbeitet. Mit Schreiben vom 05.07.2015 (Anlage 18) erklärt die Städteregion Aachen, das aus immissionsschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken gegen den Bebauungsplan Nr. 342 bestehen.

Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 342 - Zollernstraße liegt außerhalb der im Einzelhandelskonzept der Stadt Alsdorf (BBE, 2008) definierten zentralen Versorgungsbereiche. Aus diesem Grund werden Einzelhandelsbetriebe aller Art und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an den Endverbraucher mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Sortiment gemäß Alsdorfer List ausgeschlossen. Dadurch soll zum einen die besondere Versorgungsfunktion der Alsdorfer Innenstadt als Hauptzentrum gesichert und zum anderen die angestrebte Stabilisierung der wohnungsnahen Grundversorgung nicht gefährdet werden. Weiterhin liegt das Plangebiet außerhalb der im Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Alsdorf (GMA 2012) dargestellten Eignungsgebiete. Mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten an diesem Standort soll die angestrebte Funktion als Misch- und Gewerbegebiet in exponierter Lage gesichert werden und das Plangebiet in verkehrlich günstiger Lage vor möglichen Verdrängungsprozessen durch konkurrierende Nutzungen geschützt werden.

Der Bebauungsplanes Nr. 342 - Zollernstraße (Anlage 6) mit den textlichen Festsetzungen (Anlage 7), der dazugehörigen Begründung (Anlage 8) sowie dem Umweltbericht (Anlage 9)  sind der Vorlage als Anlage beigefügt.

Bisheriger Verfahrensverlauf

Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschloss in seiner Sitzung am 25.03.2014 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 342 - Zollernstraße sowie die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB (VL 2014/0123/2.1). Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer Informationsveranstaltung wurde am 18.06.2014 durchgeführt. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden erfolgte mit Schreiben vom 10.06.2014.

In seiner Sitzung am 24.03.2015 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 342 – Zollernstraße (VL 2015/0098/2.1). Diese fand in der Zeit vom 10.04.2015 bis einschließlich 11.05.2015 statt.

Aufgrund der während dieser Zeit vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen zum Immissionsschutz und zur geplanten Erschließung wurden entsprechende Ergänzungen im Bebauungsplan Nr. 342 vorgenommen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung beschloss in seiner Sitzung am 21.05.2015 die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes. Diese zweite, verkürzte öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 22.06.2015 bis einschließlich 06.07.2015 statt.

A. Beschlussfassung über die vorgebrachten Anregungen aus der Offenlage

Der Bebauungsplan Nr. 342 - Zollernstraße und seine Begründung haben vom 22.06.2015 – 06.07.2015 zu jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegen. Im Rahmen der Offenlage hat kein(e) Bürger(in) die Gelegenheit, zum Bebauungsplan Nr. 342 Stellung zu nehmen, wahrgenommen, eine Beschlussfassung ist somit nicht erforderlich.

B.Beschlussfassung über die vorgebrachten Anregungen aus der Behördenbeteiligung

Eine Übersicht der eingereichten Stellungnahmen aus der zweiten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 342 – Zollernstraße ist dieser Vorlage als Anlage 10 beigefügt.

1.Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 26.06.2015 (Anlage 11)

Zur Versorgung des neuen Baugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebietes einer Prüfung vorbehalten. Es wird um Mitteilung gebeten, welche eigenen oder bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich des Plangebietes stattfinden werden. Es wird weiterhin darauf hingewiesen, dass eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom aus wirtschaftlichen Gründen, nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Es wird beantragt, sicherzustellen dass:

-     Für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,

-     auf Privatwegen ein Leitungsrecht zugunsten der Telekom Deutschland GmbH als zu belastende Fläche entsprechend § 9 Abs.1 Ziffer 21 BauGB eingeräumt wird,

-     eine rechtzeitige Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen durch den Erschließungsträger erfolgt,

-     die geplanten Verkehrswege in Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden,

-     dem Vorhabenträger auferlegt wird, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitplan aufstellt.

Zur Abstimmung der Bauweise und für die rechtzeitige Bereitstellung der Telekommunikationsdienstleistungen, sowie zur Koordinierung mit Straßenbau- bzw. Erschließungsmaßnahmen der anderen Versorger, wird darum gebeten sich mindestens drei Monate vor Baubeginn der Erschließungsanlagen mit der Telekom GmbH in Verbindung zu setzen

Stellungnahme der Verwaltung

Die Hinweise der Deutsche Telekom Technik GmbH werden zur Kenntnis genommen. Sie beziehen sich nicht auf die Regelungsinhalte auf Ebene des Bebauungsplanes, werden jedoch im Rahmen der Bauausführung berücksichtigt.

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Telekommunikationsinfrastruktur zur Kenntnis; eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

2.Landesbetrieb Straßenbau NRW – Regionalniederlassung Ville-Eifel, Schreiben vom 01.07.2015 (Anlage 12)

Es wird darauf hingewiesen, dass die Vorgaben des Fernstraßengesetzes anzuwenden sind, d.h. dass eine generelle Unterschreitung der Anbauverbotszone entlang der B 57 nicht gestattet wird. Im Einzelfall – Baugenehmigungsverfahren – könne eine Zustimmung / Genehmigung unter Hinweis von Auflagen erfolgen.

In Bezug auf die vorhandene Einmündung B 57 / Grenzweg ist evtl. eine Vereinbarung zwischen der Stadt Alsdorf und dem Landesbetrieb über die erforderlichen Baumaßnahmen erforderlich, da die Signalanlage incl. der baulichen Elemente in der Unterhaltung der Straßenbauverwaltung liegt. Hier sind frühzeitig entsprechende Unterlagen zur Prüfung vorzulegen.

Es wird darauf hingewiesen, dass Werbeanlagen innerhalb der Anbauverbots- / Anbaubeschränkungszone und mit Wirkung zur B 57 der gesonderten Zustimmung der Straßenbauverwaltung bedürfen. Es wird auf § 9 Abs. 6 FStrG verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Straßenbauverwaltung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erneut zu beteiligen ist.

Es wird weiterhin darauf hingewiesen, dass aus dem Bebauungsplan heraus, auch künftig, gegenüber der Straßenbauverwaltung keine rechtlichen Ansprüche auf aktiven und / oder passiven Lärmschutz durch den Verkehrslärm der B 57bestehen. Eventuell notwendige Maßnahmen gehen zu Lasten der Stadt Alsdorf.Es wird angeregt im Bebauungsplan zeichnerisch und / oder textlich auf die Verkehrsemissionen der angrenzenden oder in der Nähe liegenden Straßen hinzuweisen. Notwendige Schutzmaßnahmen gehen allein zu Lasten der Kommunen / der Vorhabenträger und nicht zu Lasten der Straßenbauverwaltung.

Stellungnahme der Verwaltung

Im Rahmen einer Bauvoranfrage, welcher dem städtebaulichen Entwurf zum Bebauungsplanes Nr. 342 – Zollernstraße zugrunde liegt, wurde der Landesbetrieb Straßenbau NRW bereits an den Planungen in diesem Bereich beteiligt. Mit Bescheid vom 12.01.2015 (Anlage 13) wurde der Bauvoranfrage zur Unterschreitung der Anbauverbotszone bereits eine straßenrechtliche Ausnahmegenehmigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr.1 i.V.m. Abs. 8 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) in Aussicht gestellt, die mit dem Bebauungsplan Nr. 342 ins Planungsrecht übernommen wird. Zur Sicherung der Vorgaben des Fernstraßengesetzes, wurde bereits ein entsprechender Hinweis in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 342 übernommen.

Da sowohl durch die aktuellen Verkehrsbelastungen als auch durch die zu erwartenden Verkehre des geplanten Gewerbegebietes ein Rückstau auf dem nordwestlichen Abschnitt des Grenzweges zu erwarten ist, der auch über die geplante Einfahrt zum Gewerbegebiet hinausreichen kann, ist mit einer Behinderung der Linkseinbieger in das Plangebiet hinein zu rechnen. Zur Vermeidung solcher Beeinträchtigungen des Verkehrsablaufs ist die Zufahrt zum Plangebiet von Rückstau freizuhalten. Gemäß § 11 Abs. 1 StVO darf bei stockendem Verkehr und trotz Vorfahrt oder grünem Lichtzeichen nicht in die Kreuzung oder Einmündung eingefahren werden, wenn auf ihr gewartet werden müsste. In Ergänzung zu dieser Regelung kann künftig weiterhin vor der Einmündung die Markierung einer Wartelinie (Zeichen 341 StVO) mit Beschilderung „Bei Rot hier halten“ im Grenzweg aus Richtung Innenstadt kommend erfolgen. Um den Durchgangsverkehr vom Kurt-Koblitz-Ring (B 57) / Grenzweg in Richtung Innenstadt nicht zu behindern und einen Rückstau in diesen Knoten zu vermeiden, wird durch eine Ummarkierung der Straße eine mind. 5,50 m breite Fahrspur auf einer Länge von ca. 20 m für die Links- und Geradeströme vom Knotenpunkt erzeugt. Dadurch ist es möglich, an wartenden linksabbiegenden Pkws vorbeizufahren. Zur Sicherung der Erschließung des Baugebietes gemäß den Vorgaben der Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan Nr. 342 (IVV, Mai 2015) wurde bereits ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan übernommen.

Die Art, Größe und Farbe sowie der Standort von Werbeanlagen wird im Bebauungsplan nicht festgeschrieben, sondern ergibt sich erst im Rahmen der nachfolgenden Ausführungsplanung. Zur Sicherung der Vorgaben des Fernstraßengesetzes wurde bereits folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen: „Bei Errichtung von Werbeanlagen innerhalb der Anbauverbots-/Anbaubeschränkungszone und mit Wirkung zur B 57 ist die Zustimmung des zuständigen Straßenbaulastträgers erforderlich.“

Belange der Straßenbauverwaltung hinsichtlich der Lärmsanierung im Bereich der B 57 sind nicht betroffen.

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Stadtentwicklung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur geplanten Erschließung des Plangebietes zur Kenntnis; den geltend gemachten Belangen wird damit im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung adäquat Rechnung getragen.

Darstellung der Rechtslage:

Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 342 - Zollernstraße ist das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), in der zuletzt geänderten Fassung.

Darstellung der finanziellen Auswirkungen:

Im Rahmen des Planverfahrens fallen Personal- und Sachkosten sowie teilweise Gutachterkosten an, die Kosten für die Umsetzung des Bebauungsplanes sollen die künftigen Investoren tragen.

Darstellung der ökologischen und sozialen Auswirkungen:

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 342 – Zollernstraße wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung auf einer innerörtlichen „Restfläche“ angestrebt. Mit der geplanten Bebauung entlang der B 57 werden die bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen baulich aktiviert und geben der Stadt Alsdorf ein positives Bild. Darüber hinaus werden im Zuge der Entwicklung dieses Gebietes in Form von gewerblichen Nutzungen bestehende Arbeitsplätze gesichert und neue Arbeitsplätze geschaffen sowie einer Inanspruchnahme von weiteren Außenbereichsflächen entgegengewirkt (Innenentwicklung vor Außenentwicklung).

Zum Bebauungsplan Nr. 342 – Zollernstraße ist ein Landschaftspflegerischer Begleitplan  (Anlage 14) erstellt worden. Der durch den Bebauungsplan ermöglichte Eingriff in Natur und Landschaft kann im Plangebiet  nicht vollständig  ausgeglichen werden. Als Kompensationsmaßnahmen werden daher auf den Grundstücken Gemarkung Hoengen, Flur 38, Flurstück 12, 13, 14 eine Wildblumenwiese (918 m²) sowie auf dem Gemarkung Hoengen, Flur 38, Flurstück 13 eine Obstwiese (900 m²) angelegt. Weiterhin werden  auf dem Grundstück Gemarkung Alsdorf, Flur 36, Flurstück 281 4.865 m² Ackerfläche in naturnahen Laubwald umgewandelt. Der Eingriff in Natur und Landschaft kann damit vollständig ausgeglichen werden.  

Im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 342 - Zollernstraße wurden die artenschutzrechtlichen Belange des Vorhabens durch eine artenschutzrechtliche Prüfung untersucht (Anlage 15). Die Durchführung des Bebauungsplanes 342 - Zollernstraße ist nach derzeitigem Kenntnisstand aus artenschutzrechtlicher Sicht unbedenklich, da nach Einschätzung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände im Sinne des § 44 BNatSchG ausgelöst werden.

Das Ergebnis der artenschutzrechtlichen Prüfung wurde der Unteren Landschaftsbehörde zur Prüfung vorgelegt. Mit Schreiben vom 18.03.2015 (Anlage 16) teilt die Untere Landschaftsbehörde mit, dass gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes aus artenschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken bestehen.